Sau phán quyết phúc thẩm của TAND TP HCM tuyên buộc Ban quản trị và đơn vị vận hành phải bàn giao hơn 2.650 m2 hầm giữ xe tại Chung cư Khánh Hội 1, số 360C Bến Vân Đồn, cho chủ đầu tư, hàng trăm cư dân đã gửi đơn kêu cứu vì lo mất nguồn thu vận hành và bảo trì chung cư.
Không chỉ tại Khánh Hội 1, tranh chấp hầm giữ xe nhiều năm qua liên tục xảy ra ở các chung cư tại TP HCM và Hà Nội. Điểm chung là cả cư dân lẫn chủ đầu tư đều cho rằng phần diện tích này thuộc quyền sở hữu của mình.
Một luật sư từng tham gia những vụ kiện tương tự nhìn nhận, hầm giữ xe không chỉ là nơi để phương tiện mà còn là tài sản có giá trị khai thác thương mại lớn. Với nhiều chung cư cũ, đây còn là nguồn thu quan trọng để vận hành và bảo trì tòa nhà.
Trong vụ tranh chấp tại Chung cư Khánh Hội 1, theo Ban quản trị, chung cư này được xây dựng từ hơn 20 năm trước, thời điểm pháp luật chưa quy định bắt buộc đóng quỹ bảo trì 2%. Do đó, khi phát sinh tranh chấp nếu toàn bộ tầng hầm được giao cho chủ đầu tư thì dẫn đến sự bức xúc của cư dân cũng là điều đương nhiên.
Thực tế, đại diện cư dân cho biết đã phải dùng nguồn thu từ hầm giữ xe để sửa chữa thang máy, sửa chữa hệ thống điện nước và vận hành chung cư. “Nếu mất nguồn thu từ hầm xe, sẽ phát sinh nhiều vấn đề khó tìm được tiếng nói chung trong việc duy trì hoạt động của chung cư, ảnh hưởng đến nhiều vấn đề an sinh nơi cư trú”, luật sư này cho hay.
Khu vực để xe máy và ôtô được quy định khác nhau
Theo các luật sư, nguyên nhân tranh chấp hầm giữ xe nằm ở việc nhiều người mặc định hầm xe là tài sản chung của cư dân, trong khi pháp luật hiện hành không quy định theo hướng này.
Thạc sĩ, luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty Luật HPL và cộng sự) cho biết pháp luật hiện nay không mặc nhiên xác định toàn bộ tầng hầm chung cư là sở hữu chung. “Tranh chấp hầm giữ xe thực chất không chỉ là mâu thuẫn về chỗ đậu xe mà còn liên quan quyền sở hữu, quyền khai thác thương mại và lợi ích kinh tế lâu dài tại các dự án chung cư”, bà Huyền nói.
Để xác định hầm xe thuộc cư dân hay chủ đầu tư phải xem xét đồng thời nhiều yếu tố như thời điểm hình thành dự án, quy định pháp luật áp dụng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, phương án phân bổ chi phí đầu tư và đặc biệt là nội dung hợp đồng mua bán căn hộ.
Theo Nghị định 71/2010 hướng dẫn Luật Nhà ở 2005, khu vực để xe máy, xe hai bánh phục vụ nhu cầu cư dân thuộc sở hữu chung. Trong khi đó, khu vực để ôtô có thể là sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ đầu tư, tùy cách xác lập quyền sở hữu trong hồ sơ pháp lý dự án và hợp đồng mua bán căn hộ.
“Pháp luật không mặc định toàn bộ tầng hầm hay chỗ để ôtô là tài sản chung của cư dân”, bà Huyền nói.
Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023 tiếp tục duy trì nguyên tắc này – tức phân định sở hữu chung, riêng trên cơ sở hồ sơ pháp lý dự án và thỏa thuận giữa các bên. Cụ thể, theo Điều 101 Luật Nhà ở 2014 chỗ để ôtô có thể được bán, cho thuê riêng hoặc do chủ đầu tư quản lý nếu chưa chuyển nhượng cho cư dân. Và Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
Luật sư Huyền cho biết thêm, trong nhiều vụ tranh chấp, tòa án thường xem xét rất kỹ hợp đồng mua bán căn hộ để xác định chủ đầu tư có công khai quyền sở hữu riêng ngay từ đầu hay không.
Nếu hợp đồng quy định rõ khu vực để ôtô thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì đây là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền của doanh nghiệp. Ngược lại, nếu hợp đồng không đề cập hoặc quy định không rõ ràng, tranh chấp rất dễ phát sinh.
Khi đó, tòa xem xét yếu tố chi phí xây dựng tầng hầm có được phân bổ vào giá bán căn hộ hay không.
“Nhiều bản án cho thấy nếu chủ đầu tư chứng minh được khu vực để ôtô được đầu tư riêng, hạch toán độc lập và không tính vào giá bán căn hộ thì khả năng cao được công nhận là tài sản riêng”, bà Huyền nói.
Trong khi đó, cư dân thường cho rằng chi phí xây dựng tầng hầm đã được tính vào giá bán căn hộ nên khu vực này phải thuộc sở hữu chung.
Người mua nhà cần lưu ý gì?
Cùng quan điểm, luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn luật sư TP HCM) cho rằng, một thực tế khác là nhiều dự án chung cư được xây dựng trước đây không ghi rõ quyền sở hữu hầm xe trong hợp đồng, dẫn đến việc mỗi bên hiểu theo một cách khác nhau khi xảy ra tranh chấp. Đồng thời, người mua nhà không chú ý kỹ các điều khoản liên quan khu vực để xe trước khi ký hợp đồng.
Theo ông Hùng để tránh phát sinh các tranh chấp, ở góc độ chủ đầu tư, ngay từ giai đoạn cấp phép dự án, hồ sơ pháp lý và giấy phép xây dựng cần xác định rõ phần diện tích nào thuộc sở hữu chung, phần nào thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư nhằm đảm bảo quyền lợi các bên.
Đối với người dân, khi ký hợp đồng mua cần đặc biệt lưu ý các nội dung: hợp đồng có ghi rõ hầm xe thuộc sở hữu riêng hay chung không; chỗ để ôtô và xe máy được quy định thế nào; chi phí xây dựng tầng hầm có tính vào giá bán căn hộ không; chủ đầu tư có quyền khai thác thương mại khu vực này hay không; hồ sơ pháp lý và giấy phép xây dựng có xác định rõ phần sở hữu chung – riêng hay không.
“Nếu hợp đồng và hồ sơ pháp lý không quy định rõ, tranh chấp rất dễ phát sinh khi chung cư đi vào vận hành”, ông Hùng nói.
Theo luật sư, với nhiều tranh chấp chung cư hiện nay, chỉ một điều khoản mập mờ liên quan hầm giữ xe cũng có thể dẫn tới khiếu kiện kéo dài nhiều năm giữa cư dân và chủ đầu tư.
Theo Cổng thông tin điện tử Công an tỉnh Hà Tĩnh, Cơ quan An ninh điều tra công an tỉnh này vừa ra quyết định khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can về hành vi làm giả tài liệu của cơ quan, tổ chức; sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức.
Các bị can bị khởi tố bao gồm: Lê Đăng Liêu (SN 1985, Giám đốc Công ty Cổ phần Hathaco), Lê Văn Hùng (SN 1983, Trưởng phòng thí nghiệm), Bùi Đình Dũng (SN 1988, Thí nghiệm viên), Lê Mạnh Hùng (SN 1981, Chỉ huy trưởng công trình), Nguyễn Văn An (SN 1994, Tư vấn giám sát) và Nguyễn Duy Mạnh (SN 1987).
Theo đó, qua công tác nắm tình hình, Phòng An ninh kinh tế Công an tỉnh Hà Tĩnh phát hiện tại một số dự án, công trình xây dựng trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh có dấu hiệu vi phạm pháp luật liên quan đến hoạt động làm giả các kết quả thí nghiệm vật liệu xây dựng để hợp thức hóa hồ sơ quản lý chất lượng, thanh quyết toán công trình. Đây là lĩnh vực gây ảnh hưởng trực tiếp đến kỹ thuật, chất lượng an toàn công trình, việc sử dụng nguồn vốn đầu tư và công tác quản lý Nhà nước trong hoạt động xây dựng.
Trước tình hình trên, lãnh đạo Công an tỉnh Hà Tĩnh đã chỉ đạo các phòng An ninh kinh tế, An ninh điều tra, tập trung lực lượng, triển khai đồng bộ các biện pháp nghiệp vụ để rà soát, xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ, triệu tập đấu tranh với số đối tượng có liên quan.
Sau thời gian tập trung điều tra, xác minh, Cơ quan An ninh điều tra Công an tỉnh Hà Tĩnh đã làm rõ các sai phạm có liên quan đến hoạt động làm giả các kết quả thí nghiệm vật liệu xây dựng tại nhiều công trình, dự án trên địa bàn tỉnh, trong đó xác định rõ sai phạm xảy ra tại Phòng thí nghiệm chuyên ngành xây dựng LAS-XD 909, thuộc Công ty Cổ phần Hathaco và một số tổ chức, đơn vị, cá nhân liên quan.
Kết quả điều tra bước đầu xác định, các bị can đã cấu kết, thực hiện hành vi làm giả hàng nghìn giấy kết quả thí nghiệm vật liệu xây dựng cho nhiều công trình, dự án trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
Ngày 4/5, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại Hà Nội mở phiên xét xử theo đơn kháng cáo xin giảm nhẹ hình phạt của Nguyễn Huy Lợi (SN 1987), cựu cán bộ Trung tâm Phát triển phục hồi dữ liệu, chứng cứ điện tử thuộc Cục An ninh mạng và phòng, chống tội phạm sử dụng công nghệ cao Bộ Công an (A05). Sau khi xem xét các tình tiết giảm nhẹ, HĐXX quyết định chấp nhận một phần kháng cáo, giảm án cho Lợi từ 9 năm tù xuống còn 7 năm tù về tội Lạm dụng chức vụ, quyền hạn chiếm đoạt tài sản.
Theo hồ sơ vụ án, Dương Tuấn Anh (Phó Giám đốc Trung tâm), Nguyễn Huy Lợi và Nguyễn Ngọc Hoàng được phân công phối hợp với Cục Cảnh sát hình sự Bộ Công an xác minh chuyên án "Tổ chức đánh bạc" và "Đánh bạc" trên mạng Internet tại Hà Nội cùng nhiều địa phương.
Tuy nhiên, thay vì thực hiện đúng nhiệm vụ, trong quá trình kiểm tra và trích xuất dữ liệu từ điện thoại của các đối tượng liên quan, nhóm cán bộ này phát hiện bên trong tài khoản có lượng tiền mã hóa rất lớn rồi nảy sinh ý định chiếm đoạt.
Cụ thể, ngày 29/10/2021, Nguyễn Huy Lợi được giao kiểm tra điện thoại của chị Đào Thị Thanh T. Khi truy cập vào thiết bị, Lợi phát hiện tài khoản Binance của chị T. đang lưu giữ hơn 530.132 USDT, tương đương khoảng 12 tỷ đồng, cùng hơn 500 đồng C98 trị giá khoảng 40 triệu đồng.
Lòng tham nổi lên, cựu cán bộ công an này đã truy cập trái phép vào tài khoản, thực hiện lệnh chuyển toàn bộ số tiền mã hóa về ví lạnh cá nhân không định danh để sử dụng. Số tiền chiếm đoạt sau đó được Lợi tiêu xài và tiếp tục đầu tư vào thị trường tiền số đến hết sạch. Quá trình điều tra, gia đình bị cáo đã nộp lại 11,2 tỷ đồng để khắc phục hậu quả.
Không chỉ riêng Lợi, cùng ngày hôm đó, Nguyễn Ngọc Hoàng khi được giao kiểm tra điện thoại của anh Đỗ Ngọc H. cũng phát hiện trong tài khoản Binance có gần 200.000 USDT, trị giá hơn 4,6 tỷ đồng. Hoàng lập tức gọi báo cho cấp trên là Dương Tuấn Anh.
Theo cáo buộc, Dương Tuấn Anh không ngăn chặn mà còn trực tiếp chỉ đạo Hoàng chiếm đoạt số tiền này. Dưới sự hướng dẫn của Tuấn Anh, Hoàng truy cập trái phép vào tài khoản của anh H., đổi toàn bộ 199.999 USDT thành 3,2619 Bitcoin rồi chuyển vào ví tiền mã hóa của Tuấn Anh trên sàn Binance.
Tối cùng ngày, Hoàng đến phòng làm việc của Tuấn Anh, cả hai thống nhất chia nhau khoản tiền vừa chiếm đoạt. Sau đó, Tuấn Anh quy đổi Bitcoin sang nhiều loại tiền mã hóa khác rồi tiếp tục đổi thành tiền Việt để chia chác. Hoàng được hưởng 298 triệu đồng cùng hơn 70.000 USDT.
Trong quá trình điều tra, tháng 2/2025, Nguyễn Ngọc Hoàng ra đầu thú, khai nhận toàn bộ hành vi phạm tội và tác động gia đình nộp 1,7 tỷ đồng khắc phục hậu quả. Riêng Dương Tuấn Anh hiện đã bỏ trốn, bị Cơ quan điều tra VKSND Tối cao ra quyết định truy nã và tạm đình chỉ điều tra để xử lý sau.
Tại phiên tòa sơ thẩm hồi tháng 1/2026, Nguyễn Huy Lợi bị tuyên 9 năm tù, Nguyễn Ngọc Hoàng lĩnh 7 năm tù. Đến phiên phúc thẩm ngày 4/5, do thành khẩn khai báo, tích cực khắc phục hậu quả và có thêm nhiều tình tiết giảm nhẹ, Lợi được HĐXX giảm 2 năm tù. Tuy nhiên, vụ án vẫn gây xôn xao dư luận bởi những người được giao nhiệm vụ bảo vệ pháp luật lại lợi dụng chính công việc điều tra để âm thầm "rút ruột" hàng chục tỷ đồng tiền mã hóa của đối tượng có hành vi vi phạm pháp luật.
Ngày 16/4, Công an TP HCM bắt tạm giam ông Hoàng, 57 tuổi, để điều tra hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Động thái này được nhà chức trách đưa ra sau khi tiếp nhận kiến nghị khởi tố vụ án của TAND TP Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là TAND khu vực 17, TP HCM).
Hành vi chiếm đoạt gần 6.500 m2 đất là phường Tân Khánh, TP HCM, để xây 48 căn nhà của ông Hoàng cùng đồng phạm đang được tiếp tục điều tra.
