Thiệt hại từ những dự án bất động sản sai phạm này không dừng lại ở con số hàng ngàn tỉ đồng bị chiếm đoạt, mà còn là số phận của hàng trăm nhà đầu tư thứ cấp – những người từ chỗ kỳ vọng sinh lời đã trở thành bị hại bất đắc dĩ. Họ phải theo đuổi khiếu nại, tố cáo trong nhiều năm, đối diện nguy cơ mất trắng tài sản, thậm chí phát sinh những “điểm nóng” về an ninh trật tự.
Đáng lo ngại hơn, quá trình giải quyết hậu quả thường kéo dài và bế tắc, nhất là khi tài sản đảm bảo liên quan đến các yếu tố pháp lý phức tạp như đất quốc phòng hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý.
Về mặt pháp luật, khuôn khổ điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản không phải là thiếu.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (nay được thay thế bằng luật năm 2023) đã quy định khá rõ: Chủ đầu tư chỉ được đưa sản phẩm vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý; việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện và được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
Đồng thời chủ đầu tư phải công khai minh bạch thông tin về dự án, tình trạng pháp lý và số lượng sản phẩm được phép giao dịch.
Tuy nhiên khoảng cách giữa quy định và thực thi vẫn còn rất lớn. Nhiều chủ đầu tư đã “lách luật” bằng các hình thức huy động vốn trá hình như “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, “hợp đồng hợp tác đầu tư”, “phiếu đăng ký sản phẩm”… để thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện.
Các sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng cũng được rao bán rầm rộ dù chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Những hành vi này không diễn ra trong thời gian ngắn mà kéo dài nhiều năm, có sự tham gia của hệ thống môi giới, sàn giao dịch và các chiến dịch quảng cáo dày đặc trên mạng xã hội.
Khi các sai phạm bị phát hiện, hậu quả thường đã vượt quá khả năng khắc phục. Thực tế cho thấy có những vụ án đã có bản án hình sự hiệu lực nhưng việc thi hành phần dân sự vẫn gặp bế tắc do tài sản không đủ điều kiện pháp lý để xử lý. Điều này đặt ra vấn đề không chỉ ở khâu xử lý vi phạm, mà còn ở hiệu quả phòng ngừa từ sớm, từ xa.
Nguyên nhân của tình trạng này đã nhiều lần được chỉ ra: công tác quản lý nhà nước trong các lĩnh vực đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng còn tồn tại sai sót qua nhiều nhiệm kỳ; việc thanh tra, kiểm tra chưa kịp thời; tình trạng giao dịch đặt cọc, giữ chỗ tràn lan nhưng không được kiểm soát; chế tài xử lý chưa đủ sức răn đe.
Đặc biệt, hoạt động môi giới bất động sản, nhất là môi giới tự do, còn thiếu cơ chế quản lý chặt chẽ, trở thành “kênh phát tán rủi ro” lớn trên thị trường.
Một thực tế đáng chú ý là dù cơ quan quản lý đã nhiều lần ban hành văn bản cảnh báo, yêu cầu các chủ đầu tư không được quảng cáo, giao dịch khi chưa đủ điều kiện, nhưng trên không gian mạng vẫn tràn lan thông tin rao bán, chào giá các dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Điều này cho thấy nếu chỉ dừng lại ở việc “nhắc nhở trên giấy” mà thiếu biện pháp kiểm soát hiệu quả thì khó có thể ngăn chặn nguy cơ tái diễn những vụ án tương tự trong tương lai.
Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cần một cách tiếp cận quyết liệt và thực chất hơn.
Trước hết phải bịt các “lỗ hổng” trong hoạt động huy động vốn. Mọi hành vi thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện, bất kể dưới hình thức nào, đều phải được phát hiện và xử lý ngay từ đầu. Cần thay đổi tư duy từ “xử lý hậu quả” sang “ngăn chặn vi phạm”, đặc biệt đối với các hành vi có tính chất hệ thống.
Bên cạnh đó, việc công khai thông tin dự án cần được thực hiện theo hướng minh bạch, dễ tiếp cận. Không chỉ dừng lại ở việc đăng tải trên website, cần xây dựng hệ thống dữ liệu số thống nhất về dự án bất động sản, trong đó thể hiện rõ tình trạng pháp lý, tiến độ, điều kiện kinh doanh và các cảnh báo rủi ro để người dân có thể tra cứu thuận tiện.
Một yếu tố then chốt khác là phải xác định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý.
Nếu để xảy ra tình trạng dự án chưa đủ điều kiện nhưng vẫn quảng cáo, huy động vốn trong thời gian dài mà không bị xử lý thì cần xem xét trách nhiệm cụ thể của từng cá nhân, đơn vị liên quan.
Không thể tiếp tục tồn tại thực trạng “cơ quan quản lý buông lỏng – doanh nghiệp vi phạm – người dân gánh chịu hậu quả”.
Đồng thời cần siết chặt hoạt động môi giới bất động sản. Chỉ những cá nhân có chứng chỉ hành nghề, hoạt động trong khuôn khổ pháp lý rõ ràng mới được tham gia môi giới.
Các hành vi quảng cáo sai sự thật, tiếp tay cho dự án chưa đủ điều kiện phải bị xử lý nghiêm, kể cả trên môi trường mạng.
Việc kiểm soát thông tin trên không gian mạng cũng cần được coi là nhiệm vụ trọng tâm. Các website, tài khoản mạng xã hội đăng tải thông tin sai lệch về dự án bất động sản phải được phát hiện, xử lý kịp thời, tránh tạo ra những “làn sóng đầu tư ảo” gây nhiễu loạn thị trường.
Nội dung trên được Cục Kiểm tra văn bản và tổ chức thi hành pháp luật (Bộ Tư pháp) nêu trong kết luận ban hành mới đây, hơn một tháng sau khi tòa sơ thẩm tuyên phạt bà Nguyễn Thị Bình (cựu Hiệu trưởng Trường THCS Ba Đình) 3 năm tù về tội lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ.
Trong vụ án này, một căn cứ quan trọng để xác định sai phạm là quyết định 22/2013 của UBND TP Hà Nội quy định mức thu tối đa đối với hoạt động dạy thêm, học thêm.
Theo quy định trên, lớp có từ 20-40 học sinh chỉ được thu tối đa 7.000-9.000 đồng mỗi tiết. Tuy nhiên bà Bình bị xác định đã yêu cầu giáo viên thu 15.000 đồng mỗi tiết. Số tiền thu được, 70% trả cho giáo viên đứng lớp, 30% phục vụ quản lý và cơ sở vật chất.
Tại phiên tòa sơ thẩm hồi tháng 3, bà Bình cho rằng việc thu tiền được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận với phụ huynh, phù hợp Thông tư 17/2012 của Bộ Giáo dục và Đào tạo. Thông tư này quy định “mức thu tiền học thêm do thỏa thuận giữa cha mẹ học sinh với nhà trường”.
Tại phiên tòa, khi bào chữa cho bà Bình, luật sư phân tích thông tư của bộ không giao UBND cấp tỉnh quy định mức trần học phí dạy thêm. Do đó việc UBND Hà Nội ban hành quyết định 22 áp mức thu tối đa là vượt thẩm quyền.
Luật sư cũng cho rằng việc cơ quan tố tụng sử dụng văn bản cấp dưới để buộc tội trong khi có nội dung khác với văn bản cấp trên là trái nguyên tắc áp dụng pháp luật. Dù vậy viện kiểm sát vẫn giữ nguyên quan điểm truy tố và đề nghị mức án 4-5 năm tù.
Trong kết luận mới ban hành, Bộ Tư pháp xác định Thông tư 17 chỉ quy định tiền học thêm do phụ huynh và nhà trường thỏa thuận, không quy định hoặc giao địa phương quy định mức thu tối đa. Vì vậy việc Hà Nội ban hành “giá trần” học thêm là chưa phù hợp.
Cơ quan này đồng thời kết luận các văn bản hướng dẫn sau đó của Sở Giáo dục và Đào tạo Hà Nội cũng được ban hành “không đúng hình thức, thẩm quyền”.
Bộ Tư pháp kiến nghị UBND và Sở Giáo dục và Đào tạo Hà Nội khẩn trương xử lý các nội dung trái pháp luật, xem xét trách nhiệm tập thể, cá nhân liên quan.
Một ngày sau kết luận trên, UBND TP Hà Nội đã quyết định bãi bỏ toàn bộ quyết định 22/2013 về áp "giá trần" dạy thêm.
Sau phiên tòa sơ thẩm, cựu Hiệu trưởng Bình đã gửi đơn kháng cáo toàn bộ bản án.
Trong đơn kháng cáo toàn bộ bản án, bà Nguyễn Thị Bình cho rằng nhận định của tòa sơ thẩm là “vô lý và cay nghiệt” khi xác định bà có động cơ “vụ lợi phi vật chất” thông qua việc nâng cao uy tín cá nhân nhờ tăng thu nhập cho giáo viên.
Theo cựu hiệu trưởng, trách nhiệm của người đứng đầu trường học là chăm lo đời sống giáo viên, tạo động lực để họ yên tâm giảng dạy, từ đó nâng cao chất lượng học tập của học sinh. Bà cho rằng việc cải thiện thu nhập cho giáo viên từ chính công sức lao động của họ không thể bị xem là hành vi vụ lợi để cấu thành tội phạm.
Phiên tòa xét xử bà Bình được mở hồi cuối tháng 3. Nữ cựu hiệu trưởng bị tòa tuyên 3 năm tù với cáo buộc tội lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ, tổ chức dạy thêm sai quy định, lạm thu tổng số tiền hơn 1 tỉ đồng.
Cùng tội danh trên, bà Phạm Thị Minh Nguyệt, 50 tuổi, cựu kế toán của nhà trường, bị tòa tuyên 24 tháng tù nhưng cho hưởng án treo.
Theo bản án, hội đồng xét xử đưa ra nhiều căn cứ xác định bà Bình tổ chức dạy, học thêm không theo quy định. Thời điểm tổ chức dạy thêm cách đây 13 năm, giai đoạn 2013 - 2014.
Theo cáo buộc, khi bà Bình làm Hiệu trưởng, Trường THCS Ba Đình tổ chức dạy thêm khi không có đơn tự nguyện đăng ký của học sinh kèm xác nhận của cha mẹ.
Việc tổ chức dạy thêm, chia theo lớp chính khóa để nâng mức tiền thu là không đúng quy định. Số tiền thu vượt quy định hơn 1 tỉ đồng và cựu hiệu trưởng hưởng lợi 78 triệu đồng.
Tòa án cho rằng vụ án này "không chỉ có yếu tố vụ lợi vật chất" mà bà Bình còn "vụ lợi phi vật chất". Căn cứ tòa án đưa ra là cựu hiệu trưởng được "nâng cao uy tín" cá nhân khi "nâng cao thu nhập cho giáo viên". Bởi giáo viên dạy thêm được nhận 70% tiền học phí dạy thêm, 30% còn lại nộp về trường chi cho công tác quản lý và chi điện nước, cơ sở vật chất.
Tuy nhiên tòa cũng nhìn nhận số tiền thực tế chi cho cựu Hiệu trưởng Bình rất nhỏ, vụ án xảy ra đã lâu, tính nguy hiểm không cao. Số tiền bị cáo thu vượt quy định là muốn tăng thu nhập cho giáo viên, nâng cao năng lực cho học sinh.
Quá trình điều tra và xét xử, bà Bình được nhiều giáo viên, phụ huynh ghi nhận sự đóng góp với nhà trường, với ngành giáo dục và xin giảm nhẹ.
Trong phần trình bày lời nói sau cùng, bà Bình tiếp tục kêu oan và khóc khi phân trần "điều đau nhất không chỉ là bị truy tố, mà cả quãng đời làm nghề giáo bị đặt dưới một bóng đen rất nặng nề".
Tại tòa, nữ cựu hiệu trưởng nghẹn giọng phân trần "chưa bao giờ tổ chức dạy thêm sai quy định".
Về thực trạng "chia lớp" để dạy thêm, bà Bình trình bày đây là "phương pháp sư phạm để đảm bảo chất lượng dạy học, không có phụ huynh nào có ý kiến". Mức thu 15.000 đồng một tiết, theo bà xuất phát từ đề xuất, thỏa thuận với phụ huynh để "đảm bảo quyền lợi cho cả học sinh và giáo viên".
Tối 26-4, lãnh đạo Đội Cảnh sát giao thông đường bộ cao tốc số 6 (Phòng 6 - Cục Cảnh sát giao thông, Bộ Công an) cho biết đơn vị vừa lập biên bản xử phạt tài xế và chủ xe khách về hành vi chở khách vượt quá số người theo quy định trên cao tốc Cam Lâm - Vĩnh Hảo (đoạn qua tỉnh Khánh Hòa).
Theo đó, cùng ngày tổ công tác đã dừng kiểm tra xe khách biển số 74H-007.xx và xác định tài xế N.H.N. (46 tuổi, trú Quảng Trị) đã chở quá số người quy định được phép chở của xe. Cụ thể, xe chỉ 24 chỗ nhưng chở đến 40 người.
Với hành vi này, cảnh sát giao thông đã tiến hành lập biên bản xử phạt tài xế N. 24 triệu đồng, trừ 4 điểm giấy phép lái xe.
Ngoài ra, Đội Cảnh sát giao thông đường bộ cao tốc số 6 cũng lập biên bản xử phạt chủ xe là Hợp tác xã Xe du lịch và vận tải T.P. (trụ sở tại TP.HCM) 96 triệu đồng, tước quyền sử dụng phù hiệu 2 tháng.
Tổng mức phạt tiền của lái xe và chủ xe là 120 triệu đồng.
Đội Cảnh sát giao thông đường bộ cao tốc số 6 khuyến cáo trong thời gian tới, đặc biệt trong các dịp nghỉ lễ, nghỉ hè, lực lượng tập trung xử lý vi phạm xe khách như chở quá số người quy định; chở hàng hóa trên khoang hành khách, trên nóc xe; chở quá khổ, quá tải trọng; vi phạm về tốc độ…
Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TPHCM vừa thông báo niêm yết, công khai việc đấu giá 3 ô tô liên quan đến bà Trương Mỹ Lan.
Theo thông báo, các tài sản được đưa ra thi hành án gồm: Ô tô 5 chỗ màu xanh, nhãn hiệu BMW, đứng tên Công ty Cổ phần Đầu tư Times Square Việt Nam, có giá khởi điểm 966,6 triệu đồng; một ô tô 5 chỗ màu đen, nhãn hiệu Lexus, đứng tên Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Vạn Thịnh Phát, giá khởi điểm hơn 767,8 triệu đồng; và một ô tô 4 chỗ màu trắng, nhãn hiệu Maybach, cũng đứng tên Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Vạn Thịnh Phát, với giá khởi điểm hơn 7 tỷ đồng.
Mức giá khởi điểm trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, chi phí đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như các chi phí sửa chữa (nếu có). Những khoản này sẽ do người trúng đấu giá tự chi trả.
Người tham gia đấu giá có thể trực tiếp xem tài sản và các giấy tờ liên quan thông qua trang thông tin điện tử của Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TPHCM.
Thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá từ ngày 8/5 đến hết ngày 19/5. Người tham gia phải nộp khoản tiền đặt trước tương đương 20% giá khởi điểm của từng tài sản. Cụ thể, đối với chiếc Maybach, số tiền đặt trước hơn 1,4 tỷ đồng; BMW là hơn 193 triệu đồng; còn Lexus là hơn 153 triệu đồng.
Ba tài sản sẽ được tổ chức đấu giá trực tuyến vào ngày 22/5. Theo quy định, nếu người trả giá cao nhất rút lại mức giá đã trả trong vòng 1 phút trước thời điểm kết thúc phiên đấu giá thì thời gian trả giá sẽ được gia hạn thêm 3 phút kể từ thời điểm dự kiến kết thúc.
Phương thức đấu giá là trả giá lên, với bước giá 100 triệu đồng đối với chiếc Maybach và 20 triệu đồng đối với hai mẫu xe còn lại.
Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TPHCM cũng lưu ý một số trường hợp không đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định pháp luật. Đồng thời, người tham gia có trách nhiệm tự tìm hiểu tình trạng pháp lý, hiện trạng thực tế cũng như các rủi ro liên quan đến tài sản. Khi nộp hồ sơ và tiền đặt trước, người tham gia được xem là đã biết rõ và chấp nhận toàn bộ hiện trạng cùng hồ sơ pháp lý của chiếc xe đăng ký mua.
