“Nhiều người thường nghĩ phải mua nhà bằng được để thoát cảnh ở thuê. Khi mới cưới, lương tôi khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng, vợ tôi khoảng 70 triệu đồng, nhưng chúng tôi vẫn không dám vay mua nhà Hà Nội. Vợ chồng tôi chỉ có vài trăm triệu tiền mừng cưới, trong khi căn nhà định mua lúc đó giá khoảng 4 tỷ đồng. Nghĩ đi nghĩ lại, chúng tôi quyết định chưa vay nợ mà xin thuê chính căn nhà ấy với giá 5,5 triệu đồng mỗi tháng.
Tiền tiết kiệm, tôi chủ yếu mua vàng và gửi ngân hàng lấy lãi. Hai năm sau, vợ sinh con rồi nghỉ việc ở nhà chăm con. Một mình tôi đi làm nhưng vẫn đủ trả tiền thuê nhà, chi phí sinh hoạt cho ba người và vẫn có tích lũy, dự phòng cho những biến cố bất ngờ hoặc để dưỡng già sau này. Đến nay đã sáu năm trôi qua, căn nhà đó tăng giá lên khoảng 8 tỷ đồng, nhưng chủ nhà vẫn giữ nguyên mức thuê cũ cho gia đình tôi vì tôi luôn đóng tiền đúng hạn, sống hòa nhã và không làm ảnh hưởng hàng xóm.
Trong khi đó, một người bạn của tôi chọn hướng ngược lại. Cậu ấy vay 3 tỷ đồng để mua nhà vào đúng thời điểm ‘thị trường còn thuận lợi’. Ban đầu lãi suất ưu đãi, công việc kinh doanh tốt nên mọi thứ có vẻ rất ổn. Bạn tôi còn thường xuyên khuyên: ‘Cứ mạnh dạn vay đi, không thì cả đời chẳng mua nổi nhà’.
>> Tôi ung dung thất nghiệp 5 năm vì mua nhà cho thuê tháng kiếm 35 triệu
Nhưng rồi Covid-19 ập tới, kinh doanh đình trệ, thu nhập giảm mạnh, trong khi tiền lãi ngân hàng vẫn phải trả đều mỗi tháng. Tôi từng khuyên bạn nên bán sớm để cắt lỗ, nhưng cậu cố giữ nhà với hy vọng tình hình sẽ khá hơn. Cuối cùng, lãi mẹ đẻ lãi con. Đến cuối năm 2023, bạn tôi phải bán căn nhà đó nhưng vẫn còn gánh nợ hơn một tỷ đồng. Đến giờ vợ chồng cậu vẫn chưa dám sinh con.
Nhiều người luôn nói phải có nhà thì mới ổn định, mới an tâm. Nhưng tôi nghĩ khác. Tôi không muốn đánh đổi hàng chục năm sống trong áp lực nợ nần chỉ để sở hữu một căn nhà bằng mọi giá. Nhiều lúc tôi nghĩ, nếu ngày đó vợ chồng mình “tất tay” vay mua nhà, có lẽ giờ cuộc sống đã rất khác, thậm chí là khủng hoảng.
Tôi không phản đối chuyện mua nhà. Nhưng với tôi, chỉ nên vay khi đã tích lũy được khoảng 90% giá trị căn nhà. Còn nếu giá nhà tăng quá nhanh mà thu nhập không theo kịp, gia đình tôi thà chấp nhận ở thuê. Số tiền tiết kiệm được có thể dùng để chăm sóc cuộc sống hiện tại, cho con trải nghiệm nhiều hơn, hoặc dành cho tuổi già sau này.
Thực tế, ở thuê cũng không đáng sợ như nhiều người nghĩ. Tôi có hợp đồng rõ ràng với chủ nhà. Nếu tăng giá hay lấy lại nhà, họ phải báo trước ba tháng; ngược lại, tôi muốn chuyển đi cũng báo trước ba tháng. Nhà cửa có vấn đề gì chỉ cần gọi chủ nhà là xử lý.
Tôi sẵn sàng bỏ khoảng gần 100 triệu đồng mỗi năm để thuê nhà, đổi lại là sự bình yên. Mỗi sáng thức dậy, tôi không phải lo lãi suất tăng hay áp lực trả nợ khổng lồ đè lên đầu. Điều duy nhất tôi cần tập trung là cải thiện thu nhập và chăm lo cho gia đình. Với tôi, cảm giác sống nhẹ đầu, ngủ ngon và có thời gian cho vợ con đáng giá hơn việc cố gắng sở hữu một căn nhà trong áp lực kéo dài hàng chục năm”.
Đó là chia sẻ của độc giả Cho may trong bối cảnh giá nhà ngày càng vượt xa thu nhập của số đông người trẻ. Giữa lúc giá bất động sản ngày càng đắt đỏ, nhiều người đứng trước lựa chọn khó khăn: vay nợ hàng chục năm để mua nhà hay chấp nhận ở thuê để giữ cuộc sống nhẹ gánh hơn? Thực tế, thay vì chấp nhận vay nợ hàng chục năm để mua nhà, lao đao vì gánh nặng lãi vay, không ít người chọn đi thuê nhà trong nhiều năm.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết cả nước có hơn 139.800 giao dịch trong quý I, giảm gần 8% so với cuối năm ngoái. Trong đó, phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ giảm mạnh thanh khoản với 30.850 giao dịch, sụt gần 19% theo quý. Còn theo One Mount Group, trong quý I, thị trường chung cư Hà Nội giảm tốc rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng, ghi nhận 4.000 giao dịch chuyển nhượng, giảm 60% theo quý do dòng tiền đầu tư rút mạnh.
Dịp lễ Giỗ tổ Hùng Vương vừa rồi, các cháu là con của anh chị tôi tụ tập về nhà chơi. Đi chợ sớm, tôi mua rất nhiều quà bánh: Bánh tiêu chiên, bánh bò, bánh da lợn, bánh chuối, bánh cam đem về chiêu đãi các cháu.
Vậy mà chẳng đứa nào ngó ngàng tới những món ăn này, rốt cuộc người lớn lại ăn. Trong khi đó, bọn trẻ lại hò nhau đặt gà rán, khoai tây chiên và trà sữa về ăn uống thỏa thích.
Ở trường mẫu giáo hay các lớp tiểu học, tôi thấy hễ có tiệc liên hoan là các cô cũng đặt gà rán, khoai tây chiên, nước ngọt về lớp để ăn.
Tôi thấy ẩm thực Việt, nhất là mảng quà vặt, tuy mỗi vùng miền đều có nét riêng nhưng nói chung đều rất ngon. Nhưng chẳng hiểu vì sao tôi thấy đa số trẻ con bây giờ không mặn mà, chỉ thích ăn gà rán, khoai tây chiên như vậy?
Tôi 27 tuổi, tốt nghiệp cao đẳng, nhưng suốt vài năm nay vẫn loay hoay không tìm được công việc đúng chuyên môn. Hiện tại tôi đang làm phục vụ cho một quán ăn với mức lương khoảng 8 triệu đồng một tháng, chủ bao ăn. Tôi biết ơn anh chủ quán đã ưu ái, vì anh có thể thuê sinh viên theo giờ với giá rẻ hơn.
Một số người sống cùng dãy trọ biết chuyện bảo tôi đi làm shipper cho khỏe. Nhưng tôi nhỏ con lại hay bệnh vặt nên không thể chạy suốt ngày ở ngoài đường.
Thấy bạn bè cùng trang lứa phần lớn đã có công việc ổn định, có người còn bắt đầu thăng tiến hoặc chuyển hướng kinh doanh tôi rất chạnh lòng.
Tôi lại thấy áp lực với bản thân, sau nhiều ngày suy nghĩ, tôi có hai hướng đi. Một là vẫn làm việc như cũ nhưng xin giảm giờ làm để buổi tối đăng ký học một khóa đầu bếp, sau này có thể cân nhắc đi xuất khẩu lao động.
Hướng thứ hai là với số tiền vài chục triệu tích góp được, tôi tính làm vốn để thuê một chỗ trước mặt tiền nhà người khác để bán đồ ăn vặt, trà sữa vào buổi tối. Tôi xin cảm ơn vì đã tư vấn.
Tìm kiếm thông tin giá cả nhà, tôi hết sức bất ngờ khi thấy một căn hộ chung cư cũ 60 m2 tại Hà Nội hiện có thể được rao bán tới 6 tỷ đồng, tương đương khoảng 100 triệu đồng một m2.
Điều đáng nói là mức giá này đang được xem như "bình thường" trên thị trường.
Nhưng nếu tách cấu thành giá trị bất động sản một cách đơn giản, chúng ta sẽ thấy một nghịch lý rất lớn. Giả sử: Hệ số sử dụng đất của tòa nhà là 20, giá đất khu vực đã ở mức rất cao là 500 triệu đồng một m2.
Khi đó, căn hộ 60 m2 thực chất chỉ có khoảng 3 m2 đất, tức phần giá trị đất khoảng 1,5 tỷ đồng. Cần nhấn mạnh rằng "mức giá đất 500 triệu đồng một m2 này đã bao gồm gần như toàn bộ các yếu tố: Vị trí, hạ tầng, trung tâm đô thị, khả năng sinh lợi và đã định giá vượt rất xa giá trị thực".
Điều này đồng nghĩa trong mức giá 6 tỷ đồng, có tới khoảng 4,5 tỷ đồng đang được thị trường gán cho phần công trình xây dựng đã hơn chục năm tuổi. Tức là phần xây dựng cũ đang bị định giá tới khoảng: 75 triệu đồng một m2.
Theo tôi tìm hiểu, giá thành xây mới căn hộ cao cấp hiện nay thực tế chỉ khoảng 25 triệu đồng một m2, và theo logic khấu hao thông thường sau hơn chục năm sử dụng, công trình đáng lẽ chỉ còn chưa tới 60% giá trị xây mới. Nói cách khác: phần công trình đáng lẽ chỉ nên còn khoảng 12-15 triệu đồng một m2 giá trị thực, nhưng đang được giao dịch ở mức cao gấp nhiều lần.
Đây là một nghịch lý rất đáng suy nghĩ bởi xét về bản chất: Đất có thể tăng giá, nhưng công trình xây dựng vẫn là tài sản hao mòn. Một căn hộ sau chục năm năm sử dụng thì kết cấu đã lão hóa, hệ thống kỹ thuật xuống cấp, chi phí bảo trì tăng lên, tuổi thọ còn lại giảm dần.
Thế nhưng trên thị trường hiện nay, phần công trình cũ lại đang "té nước theo mưa" tăng giá. Phần tăng thực sự của giá đất đã vô tình che giấu đi thực tế rằng: bê tông đang cũ đi, công trình đang xuống cấp, và giá trị kỹ thuật thực của phần xây dựng lẽ ra phải giảm.
Hệ quả là người dân dễ mua tài sản cũ với giá quá cao, thị trường hình thành tâm lý "mọi căn hộ đều chỉ có tăng giá" và giá nhà ngày càng tách xa giá trị sử dụng thực tế.Điều nguy hiểm hơn là hiện tượng này đang vô tình kìm hãm sự phát triển của ngành xây dựng. Bởi vì nếu một căn hộ cũ vẫn được thị trường định giá phần xây dựng tới 75 triệu đồng một m2, trong khi xây mới hiện đại chỉ tốn khoảng 25 triệu đồng một m2 thì việc nắm giữ tài sản cũ có thể sinh lời dễ hơn rất nhiều so với đầu tư xây dựng mới.
Khi đó đổi mới công nghệ xây dựng không còn nhiều ý nghĩa, năng suất xây dựng khó phản ánh vào giá bán và nguồn lực xã hội dễ bị hút vào đầu cơ tài sản hơn là tạo ra giá trị mới.
Trong khi đó, ngành xây dựng là động lực phát triển kinh tế:
- Tạo việc làm.
-Thúc đẩy sản xuất vật liệu.
- Phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng sống đô thị.
Vì vậy, tôi cho rằng một trong những nút tháo gỡ quan trọng để kiểm soát giá nhà ở đô thị là phải "định giá đúng" các công trình cũ.
Cần phổ biến rộng rãi cho người dân hiểu rằng giá đất và giá trị công trình là hai thứ khác nhau. Đất có thể tăng giá, nhưng công trình xây dựng bị hao mòn theo thời gian.
Cơ quan chức năng cũng nên nghiên cứu xây dựng một ứng dụng định giá gần đúng cho người dân, dựa trên loại nhà, diện tích, số tầng, vị trí, giá đất giao dịch thực tế, thời gian công trình đã tồn tại để ước tính chất lượng còn lại, và đơn giá xây dựng mới hiện hành.
Ứng dụng này để người dân có cơ sở tính toán tham khảo trước khi giao dịch. Hiểu rõ phần nào là giá trị đất, phần nào là giá trị công trình để tránh mua tài sản cũ với mức giá bị đẩy lên quá xa giá trị thực.
Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể chỉ dựa vào kỳ vọng giá tăng mãi. Nó cần phản ánh đúng giá trị sử dụng, đúng chất lượng công trình và khuyến khích tạo ra tài sản mới cho xã hội thay vì chỉ làm giàu cho tài sản cũ.
