Nửa đêm giá bạc thế giới tăng, trong 5 ngày đã tăng 11%

Em sinh năm 1994, chưa có gia đình, đang làm việc văn phòng tại TP HCM với mức lương 20 triệu đồng mỗi tháng, có thể tiết kiệm 10 triệu đồng. Ngoài ra, em có mảnh đất nông nghiệp 1.000 ha ở Bình Phước và tiền tiết kiệm nhỏ.

Gia đình ở Đà Nẵng có căn nhà rộng 120 m2 gần cầu Rồng, ba mẹ mong muốn có ngôi nhà khang trang hơn. Ba nghĩ đến việc xây lại nhà để kinh doanh căn hộ mini. Tuy nhiên, số tiền bỏ ra sẽ khá lớn so với khả năng tài chính hiện tại của em. Do đó, em nghĩ đến việc vay ngân hàng nên mong nhận được tư vấn từ độc giả và chuyên gia. Em cảm ơn!

Chuyên gia tư vấn:

Căn nhà gần Cầu Rồng hiện là tài sản của ba mẹ. Về mặt pháp lý, ngân hàng cho phép con cái dùng tài sản của ba mẹ để thế chấp vay, miễn có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu. Tuy vậy, gia đình cần thống nhất mô hình hợp tác. Một số câu hỏi có thể tham khảo: ai là chủ sở hữu công trình mới sau khi xây, vốn đối ứng do ai góp và góp bao nhiêu, lợi nhuận cho thuê chia theo tỷ lệ nào, nếu rủi ro xảy ra thì ai chịu trách nhiệm gì...

Thu nhập hiện tại và tương lai của ba mẹ ra sao? Nếu vẫn còn ổn định, họ có thể chia sẻ một phần tiền trả nợ hàng tháng. Ngược lại, nếu ba mẹ đã nghỉ hưu và không có thặng dư, toàn bộ áp lực trả nợ sẽ dồn vào hai nguồn duy nhất là lương của bạn và dòng tiền cho thuê. Trường hợp này, gia đình phải chọn quy mô nhỏ hơn, vay ít hơn và có dự phòng nhiều hơn.

Ngôi nhà là di sản tương lai mà ba mẹ sẽ để lại và bạn không phải người thừa kế duy nhất. Nếu không có thỏa thuận rõ ràng từ đầu về việc cải tạo, đầu tư và phân chia quyền lợi sau này, dự án có thể trở thành nguồn cơn tranh chấp khi có sự cố xảy ra. Vì vậy, mọi việc, từ tỷ lệ góp vốn, quyền sở hữu công trình mới đến cách phân chia lợi nhuận cho thuê, cần được ghi thành văn bản, có chữ ký của cả gia đình và tốt nhất nên được công chứng.

Trong phạm vi bài viết này, tôi giả định rằng ba mẹ bạn có thể tự chủ tài chính ở mức cơ bản và bạn vẫn duy trì được thu nhập từ 20 triệu đồng trở lên. Bạn sẽ đứng tên vay, góp vốn đối ứng từ khoản tiết kiệm hiện có và từ việc thanh lý đất Bình Phước (nếu bán được); cả hai bên cùng vận hành và chia sẻ trách nhiệm trả nợ.

Bối cảnh vay năm 2026 đã khác nhiều so với trước. Kể từ đầu năm, lãi suất vay bất động sản đã tăng đáng kể. Nhóm ngân hàng quốc doanh áp dụng lãi suất ưu đãi phổ biến 8-10% mỗi năm trong 6-36 tháng đầu, sau đó thả nổi lên 12-14% mỗi năm. Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần cũng đi theo xu hướng tương tự. Chính vì thế, phương án tài chính phải chịu được kịch bản lãi thả nổi 12-13% mỗi năm, không thể chỉ tính trên lãi ưu đãi năm đầu. Ví dụ, với khoản vay 2 tỷ, chênh lệch giữa lãi 9% và lãi 12,5% có thể là 5 triệu đồng mỗi tháng - con số đủ để biến một dự án đang có lời thành lỗ.

Ở đây, bạn có thể giảm áp lực dòng tiền hàng tháng bằng cách đặt kỳ hạn vay là 30 năm, giúp dự án "thở" được trong những giai đoạn dòng tiền cho thuê chưa ổn định. Nếu sau này có dư tiền, bạn vẫn có thể trả gốc trước hạn.

Vậy có nên triển khai ngay không? Theo tôi, bạn nên cân nhắc lùi thời điểm vay, chờ thêm 6-9 tháng để theo dõi bối cảnh vĩ mô, đặc biệt là ảnh hưởng của chiến tranh làm tăng giá dầu, lãi suất, lạm phát và tỷ giá. Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng và nhân công đang tăng mạnh, làm giảm hiệu suất cho thuê. Cần tính toán kỹ lưỡng nhu cầu về nguồn vốn để không rơi vào trạng thái mất kiểm soát.

Những điều bạn có thể làm bây giờ là bắt đầu chuẩn bị pháp lý, khảo sát thị trường (giá vật liệu xây dựng, lãi vay, khách hàng, giá thuê...), lên thiết kế và chuẩn bị tài chính đối ứng. Tất cả cần lập kế hoạch chi tiết, đầy đủ và thu thập thông tin cẩn trọng trước khi ra quyết định làm hồ sơ vay và triển khai thi công.

Dưới đây là giả định cụ thể để bạn dễ hình dung, chỉ có giá trị tham khảo.

Về quy mô đầu tư, trên nền 120 m2, xây 4 tầng sẽ có khoảng 10 căn hộ cho thuê (3 căn 25-30 m2 cho mỗi tầng, riêng tầng trệt chỉ 1 căn, còn lại để xe). Đơn giá xây dựng phân khúc căn hộ mini cho thuê khoảng 5-5,5 triệu đồng mỗi m2 trọn gói hoàn thiện cơ bản. Tôi ước tính tổng đầu tư xây dựng khoảng 3-3,3 tỷ đồng.

Về cấu trúc vốn và tài sản thế chấp, đây là điểm gia đình bạn cần đánh giá kỹ. Ngân hàng sẽ cho vay dựa trên 2 yếu tố: giá trị tài sản thế chấp (thường cho vay tối đa 70% giá trị định giá) và khả năng chứng minh thu nhập để trả nợ. Với một nền đất 120 m2 ở vị trí gần Cầu Rồng, giá trị thế chấp khoảng 6-7 tỷ đồng, hạn mức vay tối đa khoảng 4-5 tỷ.

Tuy nhiên, tôi khuyến nghị không vay quá 60% chi phí xây, tương đương khoảng 2-2,2 tỷđồng. Trong bối cảnh lãi suất cao và có thể biến động, việc vay ít hơn tạo ra "đệm an toàn" cho dòng tiền. Phần còn lại là vốn đối ứng từ tiết kiệm hiện có của bạn, tiền từ việc thanh lý đất Bình Phước và đóng góp của ba mẹ.

Về trả nợ, với khoản vay 2,2 tỷ đồng kỳ hạn 20 năm, tháng đầu phải trả khoảng 25-26 triệu đồng trong giai đoạn lãi ưu đãi 9%. Khi lãi thả nổi lên 12,5% sau 24 tháng, tiền trả tháng đầu khoảng 28-30 triệu đồng, sau đó giảm dần theo thời gian khi dư nợ giảm. Bạn cần tính đến kịch bản trong 6-12 tháng đầu, nguồn thu từ cho thuê gần như bằng không, công suất thường chỉ 30-40%, gia đình phải tự gánh toàn bộ tiền trả nợ.

Về dòng tiền cho thuê (giai đoạn ổn định), giá cho thuê trung bình 7 triệu đồng mỗi căn, công suất lấp phòng trung bình 70% cả năm khi đã ổn định thị trường, doanh thu gộp đạt khoảng 49 triệu đồng mỗi tháng. Trừ chi phí vận hành khoảng 25-30% doanh thu, dòng tiền thuần từ cho thuê còn khoảng 35-36 triệu đồng mỗi tháng. Như vậy, hiệu suất cho thuê của bạn sẽ đạt 4,71% ở kịch bản bình thường.

Cộng dòng tiền cho thuê với phần thặng dư từ lương, gia đình có khoảng 42-43 triệu đồng mỗi tháng để trả ngân hàng. So với mức trả 25-30 triệu mỗi tháng, tỷ lệ dòng tiền phủ nợ khoảng 1,44-1,68 lần, vừa đủ an toàn ở giai đoạn đã ổn định.

Những lưu ý đối với kế hoạch

Đất Bình Phước không phải lúc nào cũng bán được, nhất là đất nông nghiệp với thanh khoản thấp, cần thời gian 6-12 tháng hoặc lâu hơn và thường phải giảm giá so với kỳ vọng. Nếu kế hoạch vốn đối ứng của gia đình phụ thuộc vào việc thanh lý mảnh đất này, bạn cần có phương án dự phòng. Đừng đặt toàn bộ kế hoạch vào một tài sản chưa chắc chắn chuyển thành tiền mặt.

Bạn cần chú ý tới 3 lớp bảo vệ bắt buộc trước khi ký hợp đồng vay. Lớp thứ nhất là quỹ dự phòng khẩn cấp. Khi đã gánh khoản vay 2,2 tỷ đồng, đặc biệt khi cộng thêm rủi ro 6-12 tháng đầu chưa có dòng tiền cho thuê, quỹ dự phòng cần có 300-400 triệu đồng. Quỹ này nên gửi tiết kiệm kỳ hạn ngắn (1-6 tháng), chỉ dùng đến khi thực sự có biến cố.

Lớp thứ hai là bảo hiểm nhân thọ cho người đứng tên vay với số tiền bảo hiểm ít nhất bằng dư nợ vay. Nếu kịch bản xấu nhất xảy ra với bạn, gia đình không phải mất nhà để trả nợ thay. Lớp thứ ba là bảo hiểm sức khỏe cho cả gia đình, tránh việc một biến cố y tế bất ngờ phá vỡ toàn bộ phương án tài chính.

Cần lưu về về thuế. Theo luật, với doanh thu thuần khoảng 588 triệu đồng mỗi năm khi đạt 70% công suất cho thuê, nghĩa vụ thuế phát sinh sẽ bao gồm: thuế giá trị gia tăng tính trên toàn bộ doanh thu (tương đương 29,4 triệu đồng) và thuế thu nhập cá nhân tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng (tương đương 4,4 triệu đồng). Tổng cộng, gia đình cần trích ngân sách khoảng 33,8 triệu đồng mỗi năm để thực hiện nghĩa vụ thuế.

Mặc dù doanh thu ròng của gia đình là 426 triệu đồng, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào doanh thu thuần để tính thuế. Nếu vận hành theo mô hình lưu trú ngắn hạn, cách áp dụng thuế có thể khác với cho thuê dài hạn thông thường, một số trường hợp được xếp vào nhóm dịch vụ lưu trú và chịu cách tính thuế riêng. Gia đình nên tham khảo cơ quan thuế địa phương hoặc chuyên gia trước khi triển khai để tối ưu hóa nghĩa vụ thuế và tránh rủi ro pháp lý.

Tóm lại, có nên vay ngân hàng để xây căn hộ mini không? Câu trả lời của tôi là có, nếu thực hiện đầy đủ các bước cần thiết nêu trên và đưa ra đáp án thỏa mãn. Chúc gia đình bạn sáng suốt và vững vàng trên chặng đường phía trước!

Tin Gốc: Vnexpress

Chính phủ vừa có Nghị quyết 15 ngày 6/4 hoãn thực hiện Nghị định 46, Nghị quyết 66 về công bố, đăng ký thực phẩm cho đến khi Luật An toàn thực phẩm (sửa đổi) và các văn bản hướng dẫn mới có hiệu lực.

Trong thời gian ngưng hiệu lực 2 văn bản trên, Nghị định 15/2018 của Chính phủ quy định một số điều của luật An toàn thực phẩm và các văn bản hướng dẫn tiếp tục có hiệu lực. Các hồ sơ nộp trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực được tiếp tục giải quyết theo Nghị định 15/2018.

Bộ Y tế, Công Thương, Nông nghiệp và Môi trường được giao hướng dẫn thi hành theo lĩnh vực quản lý. Họ cũng phải rà soát Luật An toàn thực phẩm năm 2010 để đề xuất các nội dung sửa đổi.

Các cơ quan liên quan hoàn thiện kết nối, chia sẻ dữ liệu với Cổng dịch vụ công quốc gia để thống nhất dữ liệu từ Trung ương đến địa phương. Các cơ quan này phải tăng ứng dụng trí tuệ nhân tạo trong quản lý sản phẩm thực phẩm nhằm tăng khả năng giám sát, truy xuất nguồn gốc, phát hiện sớm rủi ro.

Ngoài ra, Chính phủ cũng yêu cầu Bộ Y tế kiểm tra việc công bố, quảng cáo và điều kiện sản xuất thực phẩm bảo vệ sức khỏe. Bộ Công Thương giám sát kinh doanh, xử lý thực phẩm giả, hàng lậu và gian lận trên thương mại điện tử. Bộ Khoa học và Công nghệ quản lý hoạt động công nhận, phòng thử nghiệm và hoàn thiện tiêu chuẩn thực phẩm. Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch quản lý hoạt động quảng cáo thực phẩm.

Nghị định 46, Nghị quyết 66 hướng dẫn thực hiện Luật An toàn thực phẩm có hiệu lực từ 26/1. Quy định mới đặt ra nhiều yêu cầu quản lý chặt chẽ hơn, đặc biệt với thực phẩm nhập khẩu, thực phẩm bảo vệ sức khỏe và hoạt động kiểm tra nhà nước về an toàn thực phẩm. Tuy nhiên, việc thiếu các văn bản hướng dẫn khiến hoạt động nhập khẩu thực phẩm, nguyên liệu đầu vào cho sản xuất thực phẩm rơi vào tình trạng ách tắc trên phạm vi cả nước.

Cuối tháng 1, hàng nghìn container hàng hóa bị "tắc" tại cửa khẩu, cảng biển do vướng mắc khi thực hiện các quy định này. Theo số liệu của Bộ Nông nghiệp và Môi trường tại họp báo thường kỳ ngày 5/2, trong 4 ngày (26/1-29/1), trên 700 lô hàng nhập khẩu, tương đương khoảng 300.000 tấn bị ùn ứ tại các cửa khẩu, cảng. Các mặt hàng bị ảnh hưởng chủ yếu là nông sản tươi, sản phẩm sơ chế có nguồn gốc thực vật như rau, củ, quả, gạo, lúa, sắn, cùng một số thực phẩm đã qua chế biến, đóng gói sẵn.

Sau đó hơn một tuần, Chính phủ đồng ý lùi thực hiện cả hai văn bản trên đến ngày 15/4. Trong thời gian này, các quy định về an toàn thực phẩm với thực phẩm, nông sản nhập khẩu thực hiện theo quy định cũ (Nghị định 15).

Luật An toàn thực phẩm sửa đổi, dự kiến được trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10 tới. Sau đó, các Nghị định hướng dẫn sẽ được ban hành. Tại hội nghị đầu tháng 2, nhiều hiệp hội kiến nghị bãi bỏ Nghị định 46, Nghị quyết 66 trong thời gian chờ luật mới. Về việc sửa luật và các quy định sắp tới, giới chuyên môn cũng cho rằng cơ quan quản lý chỉ nên đưa ra các thủ tục mới khi chứng minh được hiệu quả về cải thiện an toàn thực phẩm và không làm đứt gãy sản xuất, kinh doanh, cũng như được tham vấn đánh giá tác động đầy đủ.

Phương Dung

Tin Gốc: https://vnexpress.net/hoan-thuc-hien-nghi-dinh-46-ve-an-toan-thuc-pham-5060185.html

Ngày 13/5, Thượng viện Mỹ bỏ phiếu chấp thuận Kevin Warsh làm Chủ tịch Fed, thay thế Jerome Powell sau khi nhiệm kỳ của ông kết thúc vào 15/5. Warsh là người được Tổng thống Mỹ Donald Trump đề cử cho vị trí này. Nhiệm kỳ của ông sẽ kéo dài 4 năm.

Warsh không phải là người xa lạ với Fed. Ông từng là thành viên Hội đồng Thống đốc Fed giai đoạn 2006-2011. Đây là cơ quan lãnh đạo cao nhất của Fed, gồm 7 thành viên chịu trách nhiệm thiết lập chính sách tiền tệ, giám sát ngân hàng và ổn định tài chính quốc gia.

Giai đoạn 2008-2009, Warsh làm việc chặt chẽ với nguyên Chủ tịch Fed Ben Bernanke để đối phó khủng hoảng tài chính. Trong hồi ký, ông Bernanke đánh giá Warsh là "một trong những cố vấn và người thân cận nhất". Khả năng am hiểu chính trị và thị trường, cùng mạng lưới quan hệ rộng rãi ở Phố Wall của Warsh được cho là "vô cùng quý giá". Sau đó, ông rời Fed khi không đồng tình với chương trình mua lại trái phiếu chính phủ quy mô lớn nhằm hạ lãi suất dài hạn.

Nhiều năm qua, ông cũng thường xuyên chỉ trích các chính sách của Fed, từ cách cơ quan này theo dõi lạm phát, mức độ sẵn sàng hỗ trợ thị trường đến chiến lược truyền thông.

Tân Chủ tịch Kevin Warsh muốn cải tổ cách Fed phân tích kinh tế và giao tiếp với công chúng. Tuy nhiên, đây đều là những vấn đề gây tranh luận và được coi khó can thiệp trong thời gian ngắn.

Thách thức trước mắt của Warsh là xử lý yêu cầu hạ lãi suất từ ông Trump khi dữ liệu kinh tế không tạo nhiều dư địa cho việc này. Tỷ lệ thất nghiệp tại Mỹ hiện tương đối thấp, ở mức 4,3%. Trong khi đó, lạm phát - mục tiêu khác của Fed - cao hơn đáng kể mức 2% mà cơ quan này muốn duy trì.

Trong cuộc họp chính sách đầu tiên vào tháng 6, Warsh sẽ được coi là giành chiến thắng nếu ngăn được các quan chức Fed tuyên bố họ có thể cần nâng lãi suất. Trong cuộc họp cuối tháng trước, ba quan chức Fed đồng ý giữ nguyên lãi suất, nhưng "không ủng hộ việc đưa vào tuyên bố chung quan điểm nghiêng về nới lỏng ở thời điểm này". Xu hướng này có thể mạnh lên khi lạm phát tăng tốc thời gian tới.

Năm 2018, sau khi nhậm chức Chủ tịch Fed, ông Jerome Powell có 6 tháng hòa bình với ông Trump. Sau đó, Tổng thống Mỹ bắt đầu công kích ông vì chính sách lãi suất.

Một năm qua, ông Trump tiếp tục nhiều lần xung đột với Powell. Ban đầu, ông liên tục yêu cầu Fed hạ lãi suất, sau đó mở rộng sức ép bằng nỗ lực sa thải Thống đốc Fed Lisa Cook và cuộc điều tra hình sự nhằm vào Powell. Nhiều người coi đây là một thách thức lớn với tính độc lập của Fed. Vụ việc liên quan tới bà Cook đang được Tòa án Tối cao Mỹ xem xét, còn Bộ Tư pháp Mỹ đã hủy cuộc điều tra với ông Powell.

Nhiệm kỳ Chủ tịch của Powell sẽ kết thúc vào 15/5, nhưng ông vẫn giữ vị trí trong Hội đồng Thống đốc Fed khi cuộc điều tra chưa hoàn toàn khép lại. Powell muốn hỗ trợ Fed chống lại các đòn tấn công pháp lý sau này từ chính phủ.

Hiện tại, nhà đầu tư không kỳ vọng Fed giảm lãi suất trước năm 2028. Tuy nhiên, trong các bài phát biểu, phỏng vấn và điều trần công khai suốt năm qua, Warsh đã đưa ra nhiều lập luận để giải thích vì sao lãi suất có thể giảm bất chấp số liệu hiện tại.

Theo ông, sự phát triển của trí tuệ nhân tạo (AI) giúp tăng năng suất và khiến hàng hóa rẻ hơn. Việc Fed thu hẹp quy mô nắm giữ trái phiếu dài hạn có thể giúp hạ lãi suất ngắn hạn. Tuy nhiên, ông sẽ cần nhiều thời gian để thực hiện các nghiên cứu thực tế nhằm thuyết phục các nhà hoạch định chính sách khác.

"Ông ấy có thể đúng về tác động lên nhu cầu và nguồn cung. Tôi nghĩ đây là điều đáng suy nghĩ. Nhưng tôi hy vọng mọi thứ sẽ được kết luận dựa trên nghiên cứu kinh tế học nghiêm túc", Chủ tịch Fed Chicago Austan Goolsbee tuần trước kết luận.

Các cựu nhân viên và quan chức Fed dự báo tân Chủ tịch sẽ tiến hành hàng loạt cuộc rà soát nội bộ. Sau đó, ông có thể có các cuộc tranh luận trong Ủy ban Thị trường Mở liên bang (FOMC), rồi mới tới khả năng thay đổi các quy định về dự trữ ngân hàng hoặc đưa thêm dữ liệu lạm phát khác vào thảo luận chính sách.

Warsh cũng cho biết ông muốn thay đổi phong cách điều hành của Fed bằng cách giảm bớt các cuộc họp báo và Báo cáo Dự báo kinh tế quý (SEP), trong đó có biểu đồ "dot plot" thể hiện dự báo lãi suất của các quan chức Fed. Điều này sẽ đưa Fed trở lại phong cách điều hành kín tiếng như trước khủng hoảng 2007-2009.

Tuy nhiên, Randall Kroszner, Giáo sư kinh tế học tại Đại học Chicago, cho biết tân Chủ tịch cũng "không muốn gây xáo trộn thị trường".

"Ông ấy muốn làm rất nhiều thứ, nhưng chúng đều cần thời gian. Ví dụ, bảng cân đối kế toán của Fed sẽ không giảm từ 6.600 tỷ USD về 4.000 tỷ USD ngay ngày mai", Kroszner nói. Ông từng làm việc cùng Warsh tại Fed giai đoạn 2006-2009.

Tin Gốc: Vnexpress