Em sinh năm 1994, chưa có gia đình, đang làm việc văn phòng tại TP HCM với mức lương 20 triệu đồng mỗi tháng, có thể tiết kiệm 10 triệu đồng. Ngoài ra, em có mảnh đất nông nghiệp 1.000 ha ở Bình Phước và tiền tiết kiệm nhỏ.
Gia đình ở Đà Nẵng có căn nhà rộng 120 m2 gần cầu Rồng, ba mẹ mong muốn có ngôi nhà khang trang hơn. Ba nghĩ đến việc xây lại nhà để kinh doanh căn hộ mini. Tuy nhiên, số tiền bỏ ra sẽ khá lớn so với khả năng tài chính hiện tại của em. Do đó, em nghĩ đến việc vay ngân hàng nên mong nhận được tư vấn từ độc giả và chuyên gia. Em cảm ơn!
Chuyên gia tư vấn:
Căn nhà gần Cầu Rồng hiện là tài sản của ba mẹ. Về mặt pháp lý, ngân hàng cho phép con cái dùng tài sản của ba mẹ để thế chấp vay, miễn có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu. Tuy vậy, gia đình cần thống nhất mô hình hợp tác. Một số câu hỏi có thể tham khảo: ai là chủ sở hữu công trình mới sau khi xây, vốn đối ứng do ai góp và góp bao nhiêu, lợi nhuận cho thuê chia theo tỷ lệ nào, nếu rủi ro xảy ra thì ai chịu trách nhiệm gì…
Thu nhập hiện tại và tương lai của ba mẹ ra sao? Nếu vẫn còn ổn định, họ có thể chia sẻ một phần tiền trả nợ hàng tháng. Ngược lại, nếu ba mẹ đã nghỉ hưu và không có thặng dư, toàn bộ áp lực trả nợ sẽ dồn vào hai nguồn duy nhất là lương của bạn và dòng tiền cho thuê. Trường hợp này, gia đình phải chọn quy mô nhỏ hơn, vay ít hơn và có dự phòng nhiều hơn.
Ngôi nhà là di sản tương lai mà ba mẹ sẽ để lại và bạn không phải người thừa kế duy nhất. Nếu không có thỏa thuận rõ ràng từ đầu về việc cải tạo, đầu tư và phân chia quyền lợi sau này, dự án có thể trở thành nguồn cơn tranh chấp khi có sự cố xảy ra. Vì vậy, mọi việc, từ tỷ lệ góp vốn, quyền sở hữu công trình mới đến cách phân chia lợi nhuận cho thuê, cần được ghi thành văn bản, có chữ ký của cả gia đình và tốt nhất nên được công chứng.
Trong phạm vi bài viết này, tôi giả định rằng ba mẹ bạn có thể tự chủ tài chính ở mức cơ bản và bạn vẫn duy trì được thu nhập từ 20 triệu đồng trở lên. Bạn sẽ đứng tên vay, góp vốn đối ứng từ khoản tiết kiệm hiện có và từ việc thanh lý đất Bình Phước (nếu bán được); cả hai bên cùng vận hành và chia sẻ trách nhiệm trả nợ.
Bối cảnh vay năm 2026 đã khác nhiều so với trước. Kể từ đầu năm, lãi suất vay bất động sản đã tăng đáng kể. Nhóm ngân hàng quốc doanh áp dụng lãi suất ưu đãi phổ biến 8-10% mỗi năm trong 6-36 tháng đầu, sau đó thả nổi lên 12-14% mỗi năm. Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần cũng đi theo xu hướng tương tự. Chính vì thế, phương án tài chính phải chịu được kịch bản lãi thả nổi 12-13% mỗi năm, không thể chỉ tính trên lãi ưu đãi năm đầu. Ví dụ, với khoản vay 2 tỷ, chênh lệch giữa lãi 9% và lãi 12,5% có thể là 5 triệu đồng mỗi tháng – con số đủ để biến một dự án đang có lời thành lỗ.
Ở đây, bạn có thể giảm áp lực dòng tiền hàng tháng bằng cách đặt kỳ hạn vay là 30 năm, giúp dự án “thở” được trong những giai đoạn dòng tiền cho thuê chưa ổn định. Nếu sau này có dư tiền, bạn vẫn có thể trả gốc trước hạn.
Vậy có nên triển khai ngay không? Theo tôi, bạn nên cân nhắc lùi thời điểm vay, chờ thêm 6-9 tháng để theo dõi bối cảnh vĩ mô, đặc biệt là ảnh hưởng của chiến tranh làm tăng giá dầu, lãi suất, lạm phát và tỷ giá. Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng và nhân công đang tăng mạnh, làm giảm hiệu suất cho thuê. Cần tính toán kỹ lưỡng nhu cầu về nguồn vốn để không rơi vào trạng thái mất kiểm soát.
Những điều bạn có thể làm bây giờ là bắt đầu chuẩn bị pháp lý, khảo sát thị trường (giá vật liệu xây dựng, lãi vay, khách hàng, giá thuê…), lên thiết kế và chuẩn bị tài chính đối ứng. Tất cả cần lập kế hoạch chi tiết, đầy đủ và thu thập thông tin cẩn trọng trước khi ra quyết định làm hồ sơ vay và triển khai thi công.
Dưới đây là giả định cụ thể để bạn dễ hình dung, chỉ có giá trị tham khảo.
Về quy mô đầu tư, trên nền 120 m2, xây 4 tầng sẽ có khoảng 10 căn hộ cho thuê (3 căn 25-30 m2 cho mỗi tầng, riêng tầng trệt chỉ 1 căn, còn lại để xe). Đơn giá xây dựng phân khúc căn hộ mini cho thuê khoảng 5-5,5 triệu đồng mỗi m2 trọn gói hoàn thiện cơ bản. Tôi ước tính tổng đầu tư xây dựng khoảng 3-3,3 tỷ đồng.
Về cấu trúc vốn và tài sản thế chấp, đây là điểm gia đình bạn cần đánh giá kỹ. Ngân hàng sẽ cho vay dựa trên 2 yếu tố: giá trị tài sản thế chấp (thường cho vay tối đa 70% giá trị định giá) và khả năng chứng minh thu nhập để trả nợ. Với một nền đất 120 m2 ở vị trí gần Cầu Rồng, giá trị thế chấp khoảng 6-7 tỷ đồng, hạn mức vay tối đa khoảng 4-5 tỷ.
Tuy nhiên, tôi khuyến nghị không vay quá 60% chi phí xây, tương đương khoảng 2-2,2 tỷđồng. Trong bối cảnh lãi suất cao và có thể biến động, việc vay ít hơn tạo ra “đệm an toàn” cho dòng tiền. Phần còn lại là vốn đối ứng từ tiết kiệm hiện có của bạn, tiền từ việc thanh lý đất Bình Phước và đóng góp của ba mẹ.
Về trả nợ, với khoản vay 2,2 tỷ đồng kỳ hạn 20 năm, tháng đầu phải trả khoảng 25-26 triệu đồng trong giai đoạn lãi ưu đãi 9%. Khi lãi thả nổi lên 12,5% sau 24 tháng, tiền trả tháng đầu khoảng 28-30 triệu đồng, sau đó giảm dần theo thời gian khi dư nợ giảm. Bạn cần tính đến kịch bản trong 6-12 tháng đầu, nguồn thu từ cho thuê gần như bằng không, công suất thường chỉ 30-40%, gia đình phải tự gánh toàn bộ tiền trả nợ.
Về dòng tiền cho thuê (giai đoạn ổn định), giá cho thuê trung bình 7 triệu đồng mỗi căn, công suất lấp phòng trung bình 70% cả năm khi đã ổn định thị trường, doanh thu gộp đạt khoảng 49 triệu đồng mỗi tháng. Trừ chi phí vận hành khoảng 25-30% doanh thu, dòng tiền thuần từ cho thuê còn khoảng 35-36 triệu đồng mỗi tháng. Như vậy, hiệu suất cho thuê của bạn sẽ đạt 4,71% ở kịch bản bình thường.
Cộng dòng tiền cho thuê với phần thặng dư từ lương, gia đình có khoảng 42-43 triệu đồng mỗi tháng để trả ngân hàng. So với mức trả 25-30 triệu mỗi tháng, tỷ lệ dòng tiền phủ nợ khoảng 1,44-1,68 lần, vừa đủ an toàn ở giai đoạn đã ổn định.
Những lưu ý đối với kế hoạch
Đất Bình Phước không phải lúc nào cũng bán được, nhất là đất nông nghiệp với thanh khoản thấp, cần thời gian 6-12 tháng hoặc lâu hơn và thường phải giảm giá so với kỳ vọng. Nếu kế hoạch vốn đối ứng của gia đình phụ thuộc vào việc thanh lý mảnh đất này, bạn cần có phương án dự phòng. Đừng đặt toàn bộ kế hoạch vào một tài sản chưa chắc chắn chuyển thành tiền mặt.
Bạn cần chú ý tới 3 lớp bảo vệ bắt buộc trước khi ký hợp đồng vay. Lớp thứ nhất là quỹ dự phòng khẩn cấp. Khi đã gánh khoản vay 2,2 tỷ đồng, đặc biệt khi cộng thêm rủi ro 6-12 tháng đầu chưa có dòng tiền cho thuê, quỹ dự phòng cần có 300-400 triệu đồng. Quỹ này nên gửi tiết kiệm kỳ hạn ngắn (1-6 tháng), chỉ dùng đến khi thực sự có biến cố.
Lớp thứ hai là bảo hiểm nhân thọ cho người đứng tên vay với số tiền bảo hiểm ít nhất bằng dư nợ vay. Nếu kịch bản xấu nhất xảy ra với bạn, gia đình không phải mất nhà để trả nợ thay. Lớp thứ ba là bảo hiểm sức khỏe cho cả gia đình, tránh việc một biến cố y tế bất ngờ phá vỡ toàn bộ phương án tài chính.
Cần lưu về về thuế. Theo luật, với doanh thu thuần khoảng 588 triệu đồng mỗi năm khi đạt 70% công suất cho thuê, nghĩa vụ thuế phát sinh sẽ bao gồm: thuế giá trị gia tăng tính trên toàn bộ doanh thu (tương đương 29,4 triệu đồng) và thuế thu nhập cá nhân tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng (tương đương 4,4 triệu đồng). Tổng cộng, gia đình cần trích ngân sách khoảng 33,8 triệu đồng mỗi năm để thực hiện nghĩa vụ thuế.
Mặc dù doanh thu ròng của gia đình là 426 triệu đồng, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào doanh thu thuần để tính thuế. Nếu vận hành theo mô hình lưu trú ngắn hạn, cách áp dụng thuế có thể khác với cho thuê dài hạn thông thường, một số trường hợp được xếp vào nhóm dịch vụ lưu trú và chịu cách tính thuế riêng. Gia đình nên tham khảo cơ quan thuế địa phương hoặc chuyên gia trước khi triển khai để tối ưu hóa nghĩa vụ thuế và tránh rủi ro pháp lý.
Tóm lại, có nên vay ngân hàng để xây căn hộ mini không? Câu trả lời của tôi là có, nếu thực hiện đầy đủ các bước cần thiết nêu trên và đưa ra đáp án thỏa mãn. Chúc gia đình bạn sáng suốt và vững vàng trên chặng đường phía trước!
Liên Bộ Công Thương - Tài chính cho biết thị trường xăng dầu thế giới những ngày qua vẫn chịu tác động từ thông tin liên quan tới xung đột Trung Đông. Eo biển Hormuz tiếp tục bị phong tỏa, trong khi Fed phát tín hiệu có thể tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát.
Các yếu tố này khiến giá xăng dầu thế giới có xu hướng giảm so với 7 ngày trước. Cụ thể, mỗi thùng RON95 giảm 3,4% còn 130,8 USD, dầu diesel hạ 5% xuống 146 USD.
Ở kỳ điều hành chiều nay, liên Bộ tiếp tục điều chỉnh giá xăng dầu trong nước. Với xăng RON 95-III (loại phổ biến trên thị trường) giảm 280 đồng xuống 24.070 đồng một lít. Tương tự, E5 RON 92 có giá mới 23.130 đồng.
Các mặt hàng dầu cũng giảm so với kỳ điều hành trước. Cụ thể, mỗi lít diesel giảm 270 đồng một lít, còn mazut hạ 590 đồng một kg.
Nhà điều hành tiếp tục ngừng trích lập vào Quỹ bình ổn xăng dầu với các mặt hàng.
Giá xăng, dầu thay đổi như sau:
Giá xăng dầu trong nước đã trải qua 21 kỳ điều hành từ cuối tháng 2 đến nay. Trong đó, RON 95-III tăng 11 lần, giảm 8 lần và giữ nguyên 2 lần. Tương tự, dầu diesel có 9 lần tăng, 10 lần giảm và 2 kỳ ổn định giá.
Từ cuối tháng 4, mặt hàng dầu hỏa đã được Bộ Công Thương bỏ ra khỏi danh mục công bố giá cơ sở bán lẻ xăng dầu, theo Thông tư 21. Bởi dầu hỏa hiện không còn là mặt hàng tiêu dùng phổ biến, sản lượng tiêu thụ loại dầu này cũng rất nhỏ, khoảng 0,1% tổng tiêu thụ xăng dầu nền kinh tế.
Hiện tại, các loại thuế như bảo vệ môi trường, tiêu thụ đặc biệt và giá trị gia tăng (VAT) với xăng, dầu và nhiên liệu bay tiếp tục bằng 0 tới cuối tháng 6, theo Nghị quyết của Quốc hội.
Thuế nhập khẩu xăng dầu cũng duy trì mức 0% tới hết 30/6, theo Nghị quyết của Chính phủ. Việc tiếp tục duy trì thuế nhập khẩu thấp giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn hàng thay thế khi chuỗi cung ứng tại những thị trường truyền thống Hàn Quốc và ASEAN ảnh hưởng do xung đột quân sự.
Từ 1/6, xăng E10 RON 95-III sẽ được bán rộng rãi sau 10 tháng thí điểm, thay thế xăng khoáng RON 95-III trên thị trường. Còn xăng E5 RON 92 tiếp tục được bán tới cuối 2030.
Hai doanh nghiệp đầu mối là Petrolimex và PVOIL mở rộng bán xăng E10 trên toàn hệ thống từ ngày 15/5, sớm hơn khoảng nửa tháng so với quy định.
Ngày 24-4, Ngân hàng TMCP Tiên Phong - TPBank (TPB) tổ chức đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, thông qua nhiều kế hoạch quan trọng.
Đại hội đã bầu bà Đỗ Quỳnh Anh và bà Nguyễn Thị Hương Trang vào hội đồng quản trị nhiệm kỳ 2023-2028.
Bà Quỳnh Anh (31 tuổi) có hơn 6 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kế toán, kiểm toán; trong đó gần 4 năm làm việc tại bộ phận dịch vụ kiểm toán và tư vấn quản trị rủi ro của PwC Việt Nam.
Bà tốt nghiệp cử nhân tại Vassar College (Mỹ) và đang trong thời gian hoàn thành bằng thạc sĩ tại nước ngoài.
Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Hương Trang (sinh năm 1978) có hơn 24 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính - kế toán, từng đảm nhiệm nhiều vị trí quản lý liên quan đến kế toán và kiểm soát.
Ngoài công tác nhân sự, đại hội cũng thông qua nhiều nội dung đáng chú ý như kế hoạch thành lập công ty con trong lĩnh vực bảo hiểm phi nhân thọ; mục tiêu lợi nhuận trước thuế hợp nhất năm 2026 đạt 10.300 tỉ đồng, tăng 12% so với năm trước; phương án chia cổ tức 20% (gồm 5% tiền mặt và 15% cổ phiếu).
Phần thảo luận ghi nhận sự quan tâm lớn của cổ đông đối với tác động của AI đến hoạt động ngân hàng và nhân sự.
Ông Đỗ Minh Phú, Chủ tịch TPBank, cho rằng AI không thể thay thế hoàn toàn con người. Dù công nghệ này có thể tạo ra làn sóng cắt giảm nhân sự tại một số doanh nghiệp trên thế giới, nhưng về bản chất, AI là công cụ hỗ trợ, giúp nâng cao hiệu quả công việc.
Theo ông, những lao động không thể thích ứng và ứng dụng AI vào công việc mới là nhóm đối mặt nguy cơ bị đào thải. Đồng thời, AI cũng đặt ra yêu cầu về sử dụng công nghệ một cách có trách nhiệm, tránh tạo ra thông tin sai lệch.
Tại TPBank, ngân hàng quy định rõ nhân viên không được phó mặc toàn bộ công việc cho AI. Việc sử dụng AI phải đi kèm kiểm soát, đánh giá và làm chủ chuyên môn. Nếu lạm dụng AI mà thiếu kiểm chứng, nhân sự sẽ bị đánh giá về năng lực.
Ngân hàng khuyến khích sử dụng AI như công cụ tham khảo, nhưng không thay thế hoàn toàn con người.
Theo lãnh đạo TPBank, điểm khác biệt cốt lõi giữa con người và máy móc nằm ở cảm xúc và khả năng thấu hiểu, đặc biệt trong trải nghiệm khách hàng.
Trước đó, ông Nguyễn Hưng - Tổng giám đốc TPBank, cho biết việc ứng dụng AI giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý công việc. Những tác vụ từng mất hàng giờ, như phân tích báo cáo tài chính, nay chỉ mất vài giây.
Ngân hàng đã cắt giảm khoảng 500 nhân sự gián tiếp ở các vị trí công việc lặp lại, nhưng đồng thời tăng cường nhân sự kinh doanh trực tiếp. Song song đó, TPBank đẩy mạnh tuyển dụng nhân lực công nghệ, dữ liệu và AI, với gần 200 nhân sự được tuyển trong năm trước và tiếp tục mở rộng trong năm nay.
Lãnh đạo ngân hàng nhấn mạnh, những lao động làm công việc đơn giản, lặp lại sẽ dần bị thay thế, trong khi người có chuyên môn cao và khả năng thích ứng công nghệ sẽ có lợi thế.
Liên quan đến kế hoạch kinh doanh, TPBank cho biết đang triển khai thành lập công ty bảo hiểm phi nhân thọ. Ngân hàng cam kết chú trọng tuyển dụng, đào tạo nhân sự phù hợp nhằm đảm bảo hoạt động an toàn và hiệu quả.
Sắc xanh lan tỏa trên thị trường chứng khoán trong phiên giao dịch hôm nay (7-5), giúp chỉ số VN-Index bật tăng gần 18 điểm (+0,94%), tạm dừng ở mốc 1.909 điểm khi chốt phiên.
Đáng chú ý, chỉ tháng 4 qua, VN-Index đã tăng hơn 10%. Phản ánh tâm lý của nhà đầu tư trước tin vui về việc chứng khoán Việt Nam được Tổ chức FTSE Russell xác nhận nâng hạng lên thị trường mới nổi thứ cấp, có hiệu lực từ ngày 21-9-2026, trở thành chất xúc tác thúc đẩy sự chuyển dịch của dòng tiền theo hướng chọn lọc và chuyên nghiệp hơn.
Tuy nhiên đà tăng này mang tính phân hóa rõ rệt, khi phần lớn đến từ một số cổ phiếu vốn hóa lớn, riêng nhóm Vingroup đã đóng góp hơn 186 điểm. Trong khi đó nhiều nhóm cổ phiếu khác diễn biến kém tích cực hơn, chủ yếu đi ngang hoặc điều chỉnh.
Thanh khoản thị trường không đồng thuận với đà tăng. Giá trị giao dịch bình quân trong tháng vừa qua chỉ đạt khoảng 26.300 tỉ đồng/phiên, giảm 22% so với tháng liền trước, phản ánh tâm lý thận trọng của dòng tiền và xu hướng đầu tư có chọn lọc, thay vì lan tỏa rộng.
Diễn biến này khiến hiệu suất thực tế của nhà đầu tư có độ lệch đáng kể so với chỉ số. Có thể hiểu dù thị trường tăng mạnh về mặt điểm số, nhưng không nhiều nhà đầu tư thực sự hưởng lợi tương xứng.
Khi thị trường Việt Nam tiến tới thị trường mới nổi thứ cấp, dòng tiền bắt đầu dịch chuyển theo những tiêu chí khắt khe hơn, trạng thái chọn lọc cao hơn, thay vì vận động theo diện rộng. Với nhà đầu tư cá nhân tự quản lý danh mục, sân chơi mới không còn dễ, không phải vì thiếu thông tin, mà vì thiếu hệ thống để xử lý thông tin.
Trong bối cảnh đó, dữ liệu một năm của nhiều quỹ mở cổ phiếu trên Fmarket - nền tảng phân phối quỹ mở lớn nhất Việt Nam - vẫn đang ghi nhận mức sinh lời 30-49%, vượt đáng kể mức tăng thực tế của thị trường nếu loại trừ nhóm cổ phiếu dẫn dắt.
Đáng chú ý, 5 quỹ mở có hiệu suất tốt bậc nhất lần lượt gồm: VNDAF (49%), MAGEF (44%%), BVFED (39%), VDEF (38%) và DCDS (37%).
Kết quả này đến từ cách tiếp cận có hệ thống của quỹ khi phân bổ linh hoạt giữa các nhóm ngành, chủ động điều chỉnh tỉ trọng theo chu kỳ và tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng cơ bản tốt.
Bà Trần Thị Hồng Tươi, CFA - Trưởng Phòng Quản lý danh mục, Công ty Quản lý Quỹ Mirae Asset Việt Nam, cho biết bên cạnh việc nắm giữ dài hạn các cổ phiếu vốn hóa lớn, quỹ còn phân bổ một phần danh mục vào nhóm cổ phiếu có tính động lượng (Momentum Trading Portfolio), đó là những cổ phiếu vừa và nhỏ có những chuyển biến tích cực trong kết quả kinh doanh và được ủng hộ bởi điều kiện thị trường.
Nhiều quỹ mở ghi nhận lợi nhuận 1 năm trên 30% - Nguồn: Fmarket
Dòng vốn ngoại được kỳ vọng có thể sớm chảy mạnh vào thị trường chứng khoán Việt Nam. Khi chỉ còn hơn bốn tháng nữa, cổ phiếu Việt sẽ chính thức được đưa vào các rổ chỉ số của FTSE.
Theo phía Chứng khoán VNDirect, lượng vốn hút về có thể đạt khoảng 1 - 1,5 tỉ USD từ các quỹ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các quỹ ETF (dạng quỹ mô phỏng theo chỉ số chứng khoán).
Bà Nguyễn Hoài Thu, CFA - Phó tổng giám đốc Công ty Quản lý Quỹ VinaCapital, nhận định việc nâng hạng thị trường chứng khoán không chỉ là một cột mốc mang tính kỹ thuật, mà còn là bước chuyển quan trọng về cấu trúc dòng vốn và chất lượng.
"Giúp tăng chiều sâu cho thị trường chứng khoán, khắc phục tình trạng nhà đầu tư cá nhân chiếm khoảng 90% giao dịch như hiện nay. Sự tham gia của nhà đầu tư tổ chức, với dòng vốn ổn định, sẽ góp phần làm giảm biến động thị trường, nâng cao tính bền vững và chất lượng giao dịch", bà Thu nhấn mạnh.
Theo chuyên gia, khi thị trường ngày càng vận hành theo chuẩn tổ chức, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về những nhà đầu tư có hệ thống phân tích và kỷ luật quản lý danh mục. Những người thiếu hành trang sẽ khó theo kịp nhịp vận động, dễ bị hụt hơi trong cuộc đua gay cấn về lợi nhuận.
