Dự án khu đô thị ven sông Hạc “mắc cạn” sau 16 năm: dân đi không được, ở không xong

Kết thúc quý I/2026, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HoSE: KBC) ghi nhận kết quả kinh doanh suy giảm mạnh, trong bối cảnh doanh thu từ mảng khu công nghiệp lao dốc và áp lực chi phí gia tăng.

Cụ thể, doanh thu thuần đạt gần 1.336 tỷ đồng, giảm khoảng 56% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 234 tỷ đồng, giảm trên 70% và là mức thấp nhất trong 5 quý gần đây. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt khoảng 224 tỷ đồng.

Theo doanh nghiệp, nguyên nhân chính đến từ sự sụt giảm mạnh của mảng khu công nghiệp - nguồn thu chủ lực.

Doanh thu từ mảng này chỉ đạt gần 732 tỷ đồng, giảm tới 71% so với cùng kỳ, kéo theo kết quả chung đi xuống. Trong khi đó, doanh thu chuyển nhượng bất động sản tăng nhẹ khoảng 4% lên 429 tỷ đồng nhưng chưa đủ bù đắp.

Bên cạnh yếu tố doanh thu, chi phí cũng tạo thêm áp lực lên lợi nhuận. Tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng 47%, lên hơn 424 tỷ đồng. Riêng chi phí lãi vay ghi nhận khoảng 263 tỷ đồng trong quý, tăng mạnh so với cùng kỳ, phản ánh áp lực từ quy mô vay nợ ngày càng lớn.

Năm 2026, Kinh Bắc đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất 10.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.000 tỷ đồng, lần lượt tăng 50% và 36% so với năm trước. Tuy nhiên, sau quý I/2026, doanh nghiệp mới hoàn thành khoảng 14% kế hoạch doanh thu và khoảng 9% mục tiêu lợi nhuận.

Trong quý đầu năm, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Kinh Bắc âm 2.913 tỷ đồng, chủ yếu do doanh nghiệp tiếp tục gia tăng đầu tư vào hàng tồn kho và các khoản phải thu. Riêng hàng tồn kho đã làm giảm dòng tiền hơn 2.400 tỷ đồng.

Tính đến cuối tháng 3/2026, tổng tài sản của Kinh Bắc đạt hơn 71.800 tỷ đồng, tăng khoảng 3% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho chiếm tỉ trọng lớn với hơn 29.500 tỷ đồng, tăng 9% so với đầu năm và tăng mạnh so với cùng kỳ.

Phần lớn tồn kho tập trung tại các dự án đang triển khai, đáng chú ý là khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát với giá trị hơn 17.300 tỷ đồng. Ngoài ra, nhiều dự án khác như khu công nghiệp Lộc Giang, Tràng Duệ, Tân Phú Trung hay khu đô thị Phúc Ninh cũng ghi nhận giá trị dở dang lớn.

Chi phí xây dựng cơ bản dở dang đạt khoảng 4.281 tỷ đồng, chủ yếu tại dự án trung tâm thương mại và văn phòng Láng Hạ.

Để bù đắp nhu cầu vốn cho các dự án, Kinh Bắc tiếp tục gia tăng vay nợ.

Trong quý I/2026, doanh nghiệp thu về khoảng 1.950 tỷ đồng từ đi vay, trong khi chi trả nợ gốc khoảng 407 tỷ đồng, qua đó giúp dòng tiền tài chính dương hơn 1.500 tỷ đồng.

Tại thời điểm 31/3/2026, tổng dư nợ vay và nợ thuê tài chính của Kinh Bắc đạt hơn 30.100 tỷ đồng, tăng khoảng 5% so với đầu năm và tăng mạnh so với cùng kỳ. Nợ vay chiếm khoảng 67% tổng nợ phải trả, trong đó phần lớn là nợ dài hạn.

Tin Gốc: Người Đưa Tin

"Tôi thuộc hộ kinh doanh nhóm 3, theo quy định phải khấu trừ toàn bộ chi phí và đóng 17% thuế thu nhập trên doanh thu thực tế, cộng thêm 3% thuế giá trị gia tăng, tổng cộng là 20%. Đây là mức thuế quá cao", chị Hồng Thanh, chủ hộ sản xuất kinh doanh hàng may mặc tại khu vực chợ Tân Bình (TP.HCM), phản ánh. Theo chị Thanh, kể từ khi thực hiện kê khai thuế dựa trên doanh thu thực tế, nhiều bất cập bắt đầu phát sinh. Trong đó, khó khăn lớn nhất là nhiều khoản chi phí phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh không thể lấy được hóa đơn, chứng từ hợp lệ để khấu trừ thuế. Chẳng hạn, tiền thuê xe ôm vận chuyển hàng từ xưởng ra cửa hàng và chiều ngược lại mỗi ngày không dưới 150.000 đồng, tương đương hơn 4 triệu đồng/tháng; tiền sửa chữa bàn ủi, máy may; tiền mua phụ liệu lắt nhắt khi cần kíp.... "Chiều nay tôi vừa chi 1,6 triệu đồng để sửa 8 chiếc bàn ủi trong xưởng, mua 20 chiếc móc áo và 3 cuộn băng keo ngay tiệm tạp hóa gần xưởng để kịp đóng hàng. Những khoản chi này có thực nhưng không có hóa đơn, tất nhiên không được khấu trừ", chi Thanh nói.

Theo chị Thanh, hiện cơ quan thuế đang hướng dẫn các hộ kinh doanh tạm nộp thuế khoán trong quý 1, tức là 4,5% trên toàn bộ doanh thu và sau đó sẽ quyết toán lại vào cuối năm. Tuy nhiên, chị lo ngại nguy cơ phát sinh nghĩa vụ thuế bổ sung. Chị Thanh cho biết các hộ kinh doanh trong chợ đang phải thuê kế toán làm báo cáo thuế với chi phí thuê dịch vụ khoảng 500.000 đồng/tháng, hóa đơn đầu vào thì không lấy đủ vì nhiều dịch vụ, hàng hóa mua từ hộ kinh doanh nhóm 1, không có hóa đơn. Nếu tính lại và áp phương pháp đóng 17% trên doanh thu thực tế sau khấu trừ chi phí hợp lý thì "chết". "Không có chứng từ hợp lệ để khấu trừ, nhưng đó đều là chi phí thực tế mà hộ kinh doanh như chúng tôi phải chi hằng ngày. Vậy chúng tôi phải làm sao?", chị Thanh đặt câu hỏi.

Tương tự, bà Trần Thị Khuyên, chủ một quán ăn trên đường Nguyễn Chí Thanh (TP.HCM), cho biết doanh thu của quán ước khoảng 3,5 tỉ đồng/năm. Trong quý 1, thuế cơ sở hướng dẫn hộ kinh doanh của bà tạm nộp thuế ở mức 4,5% trên tổng doanh thu, gồm 1,5% thuế thu nhập cá nhân và 3% thuế giá trị gia tăng. Theo cách tính này, số thuế quán ăn của bà Khuyên phải nộp trong năm nay khoảng 157,5 triệu đồng, tương đương hơn 13 triệu đồng/tháng. Ngoài tiền thuế thu nhập tăng mạnh, các chi phí liên quan đến lao động và kế toán cũng khiến hộ kinh doanh đang chịu nhiều áp lực. "Hiện nay thuê người làm là phải đóng bảo hiểm xã hội đầy đủ, không còn kiểu thuê thời vụ như trước vì sợ bị kiểm tra, xử phạt. Từ khi áp dụng kê khai thuế, quán còn phải thuê dịch vụ kế toán với chi phí từ 2 - 4 triệu đồng/tháng, tùy số lượng hóa đơn xuất mỗi ngày", bà nói và lo ngại, với mức tạm đóng hiện nay, tiền thuế đã cao khoảng 5 lần so với mức thuế khoán trước đây. Ngoài ra, hộ kinh doanh còn phải chi những khoản cố định hằng tháng cho dù lời hay lỗ như tiền thuê mặt bằng, bảo hiểm, điện, nước, tiền ăn của nhân viên, phụ cấp chuyên cần, lãi vay ngân hàng…

Tuy nhiên, điều khiến bà Khuyên cũng như nhiều hộ kinh doanh thuộc nhóm doanh thu trên 3 tỉ đồng lo lắng nhất là nguy cơ bị truy thu thuế vào cuối năm. "Mức 4,5% hiện tại được cán bộ thuế giải thích chỉ là tạm đóng. Nếu cuối năm áp dụng cách tính thuế 17% trên phần thu nhập thực tế thì số thuế phải nộp sẽ rất lớn", bà Khuyên băn khoăn và ước tính, với doanh thu 3,5 tỉ đồng/năm trong lĩnh vực ăn uống, quán chỉ có thể thu thập hóa đơn, chứng từ hợp lệ cho khoảng 2 tỉ đồng chi phí. Nếu đóng thuế 17% trên thu nhập chính thức, hộ của bà Khuyên phải đóng 360 triệu đồng/năm thay vì 157,5 triệu đồng như mức tạm tính hiện tại. "Doanh thu 3,5 tỉ đồng mà phải đóng tới 360 triệu đồng tiền thuế thì tương đương hơn 10% doanh thu. Trong khi thực tế ngành ăn uống chỉ lãi khoảng 8 - 12%. Đóng thuế như vậy thì không chỉ lấy công làm lời mà còn có nguy cơ ăn vào vốn", bà nói.

Từ thực tế trên, nhiều hộ kinh doanh kiến nghị hộ kinh doanh có doanh thu trên 3 tỉ đồng trong năm có thể đóng thuế theo tỷ lệ trên doanh thu thay vì trên lợi nhuận. Không truy thu hồi thuế sau giai đoạn tạm nộp, chấp nhận ghi chép giao dịch...

Trao đổi với Báo Thanh Niên, chuyên gia thuế Đinh Thị Huyền, Giám đốc Công ty CP tư vấn thuế Savitax, cho rằng thực tế cho thấy mỗi khi triển khai chính sách thuế mới, chi phí phát sinh trong giai đoạn đầu là điều khó tránh khỏi. Điều này đã được cảnh báo trước và nhiệm vụ cơ quan quản lý là làm thế nào để chi phí tuân thủ của hộ kinh doanh mức thấp nhất. Chẳng hạn, những điều chỉnh gần đây về ngưỡng doanh thu chịu thuế như nâng mức từ 500 triệu đồng/năm lên 1 tỉ đồng/năm, hay quy định nhóm 1 có thể xuất hóa đơn hoặc không cần khởi tạo hóa đơn nếu doanh thu dưới 1 tỉ đồng/năm, cho thấy chính sách thuế hoàn toàn có thể tiếp tục được điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn với hộ kinh doanh.

"Theo tôi, năm 2026 nên được xem là giai đoạn thí điểm tính thuế theo doanh thu, làm cơ sở để áp dụng chuyên nghiệp, hợp lý hơn trong các năm tiếp theo. Qua quá trình tư vấn, tôi nhận thấy nhiều hộ kinh doanh vẫn còn lúng túng trong việc kê khai và tuân thủ, dù họ rất muốn thực hiện đúng quy định pháp luật và lo ngại nếu xảy ra sai sót. Vì vậy, các khoản thuế đang được kê khai và áp dụng trong giai đoạn này không nên bị truy thu khi cơ quan chức năng tính toán lại", bà Huyền nêu ý kiến.

PGS-TS Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và kinh tế quốc tế, ĐH Kinh tế quốc dân, nhận định ngành thuế đang từng bước hoàn thiện chính sách thuế đối với hộ kinh doanh theo hướng nhân văn và khuyến khích tuân thủ tốt hơn. Theo ông, mục tiêu không chỉ là tăng thu ngân sách mà còn phải tạo điều kiện để hộ kinh doanh phát triển bền vững. Vì thế, nếu không trừ hết được chi phí thực tế, mà đóng đến 17% thì khá cao và nặng. Nếu bắt buộc tính thuế theo khấu trừ chi phí, phải chấp nhận những chi phí hợp lý không có hóa đơn. "Về áp mức thuế thế nào, có thể sử dụng dữ liệu bình quân trong khoảng 3 năm về doanh thu, lợi nhuận và chi phí của hộ kinh doanh để tính toán nghĩa vụ thuế. Trong trường hợp phát hiện dấu hiệu kê khai không chính xác cơ quan thuế có thể áp dụng các biện pháp nhắc nhở, cảnh báo hoặc xử phạt", chuyên gia Nguyễn Thường Lạng nói.

Tin Gốc: Thanh Niên

Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) cho thấy sự suy giảm rõ rệt của hoạt động kinh doanh cốt lõi, trong bối cảnh chi phí tăng mạnh và lợi nhuận chủ yếu được bù đắp từ các khoản thu tài chính.

Trong 3 tháng đầu năm, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt hơn 104 tỷ đồng, giảm 76% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ.

Dù quy mô doanh thu thu hẹp, giá vốn ở mức thấp giúp lợi nhuận gộp vẫn đạt khoảng 102 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức cao.

Điểm đáng chú ý trong kỳ là sự gia tăng mạnh của các khoản chi phí. Tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp lên tới 541 tỷ đồng, gấp gần 5 lần cùng kỳ.

Trong đó, riêng chi phí tài chính đạt gần 432 tỷ đồng, tăng 545%.

Doanh nghiệp cho biết đã trích lập dự phòng đối với các khoản đầu tư tại dự án Trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng và dự án hạ tầng khu Cổ Đại, trên cơ sở đánh giá khả năng thu hồi có thể bị ảnh hưởng. Theo nguyên tắc thận trọng, toàn bộ chi phí xây dựng liên quan đã được ghi nhận vào chi phí trong kỳ.

Ở chiều tích cực, doanh thu hoạt động tài chính tăng đột biến, đạt hơn 907 tỷ đồng, gấp 477 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ ghi nhận lãi từ chuyển nhượng khoản đầu tư.

Cụ thể, công ty con của Phát Đạt đã hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long cho Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao tầng Thuận An 1, qua đó thu về khoản thanh toán đợt đầu hơn 1.900 tỷ đồng.

Nhờ nguồn thu này, lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp đạt hơn 390 tỷ đồng, tăng gấp hơn 6 lần so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức cao, hơn 252 tỷ đồng, tương đương khoảng 65% lợi nhuận trước thuế, khiến lợi nhuận sau thuế còn gần 138 tỷ đồng, tăng khoảng 2,7 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Năm 2026, Phát Đạt đặt mục tiêu doanh thu 8.830 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 868 tỷ đồng. Sau quý đầu năm, doanh nghiệp lần lượt thực hiện khoảng 12% kế hoạch doanh thu và 16% mục tiêu lợi nhuận.

Tính đến ngày 31/3/2026, tổng tài sản của Phát Đạt đạt khoảng 26.600 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm. Hàng tồn kho giảm 10%, còn gần 15.100 tỷ đồng, chủ yếu tập trung tại các dự án như The EverRich 2, Tropicana Bến Thành Long Hải và các dự án tại Thuận An.

Ở chiều ngược lại, các khoản phải thu ngắn hạn ở mức cao, với gần 2.044 tỷ đồng phải thu khách hàng. Đáng chú ý, doanh nghiệp phát sinh khoản phải thu hơn 368 tỷ đồng từ chính đối tác nhận chuyển nhượng vốn là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao tầng Thuận An 1.

Về nguồn vốn, tổng nợ phải trả ở mức hơn 14.000 tỷ đồng, giảm nhẹ so với đầu năm. Dư nợ vay tài chính được kéo giảm khoảng 21%, xuống còn hơn 4.400 tỷ đồng, chiếm khoảng 31% tổng nợ.

Tin Gốc: Người Đưa Tin