Tìm kiếm thông tin giá cả nhà, tôi hết sức bất ngờ khi thấy một căn hộ chung cư cũ 60 m2 tại Hà Nội hiện có thể được rao bán tới 6 tỷ đồng, tương đương khoảng 100 triệu đồng một m2.
Điều đáng nói là mức giá này đang được xem như “bình thường” trên thị trường.
Nhưng nếu tách cấu thành giá trị bất động sản một cách đơn giản, chúng ta sẽ thấy một nghịch lý rất lớn. Giả sử: Hệ số sử dụng đất của tòa nhà là 20, giá đất khu vực đã ở mức rất cao là 500 triệu đồng một m2.
Khi đó, căn hộ 60 m2 thực chất chỉ có khoảng 3 m2 đất, tức phần giá trị đất khoảng 1,5 tỷ đồng. Cần nhấn mạnh rằng “mức giá đất 500 triệu đồng một m2 này đã bao gồm gần như toàn bộ các yếu tố: Vị trí, hạ tầng, trung tâm đô thị, khả năng sinh lợi và đã định giá vượt rất xa giá trị thực”.
Điều này đồng nghĩa trong mức giá 6 tỷ đồng, có tới khoảng 4,5 tỷ đồng đang được thị trường gán cho phần công trình xây dựng đã hơn chục năm tuổi. Tức là phần xây dựng cũ đang bị định giá tới khoảng: 75 triệu đồng một m2.
Theo tôi tìm hiểu, giá thành xây mới căn hộ cao cấp hiện nay thực tế chỉ khoảng 25 triệu đồng một m2, và theo logic khấu hao thông thường sau hơn chục năm sử dụng, công trình đáng lẽ chỉ còn chưa tới 60% giá trị xây mới. Nói cách khác: phần công trình đáng lẽ chỉ nên còn khoảng 12-15 triệu đồng một m2 giá trị thực, nhưng đang được giao dịch ở mức cao gấp nhiều lần.
Đây là một nghịch lý rất đáng suy nghĩ bởi xét về bản chất: Đất có thể tăng giá, nhưng công trình xây dựng vẫn là tài sản hao mòn. Một căn hộ sau chục năm năm sử dụng thì kết cấu đã lão hóa, hệ thống kỹ thuật xuống cấp, chi phí bảo trì tăng lên, tuổi thọ còn lại giảm dần.
Thế nhưng trên thị trường hiện nay, phần công trình cũ lại đang “té nước theo mưa” tăng giá. Phần tăng thực sự của giá đất đã vô tình che giấu đi thực tế rằng: bê tông đang cũ đi, công trình đang xuống cấp, và giá trị kỹ thuật thực của phần xây dựng lẽ ra phải giảm.
Hệ quả là người dân dễ mua tài sản cũ với giá quá cao, thị trường hình thành tâm lý “mọi căn hộ đều chỉ có tăng giá” và giá nhà ngày càng tách xa giá trị sử dụng thực tế.Điều nguy hiểm hơn là hiện tượng này đang vô tình kìm hãm sự phát triển của ngành xây dựng. Bởi vì nếu một căn hộ cũ vẫn được thị trường định giá phần xây dựng tới 75 triệu đồng một m2, trong khi xây mới hiện đại chỉ tốn khoảng 25 triệu đồng một m2 thì việc nắm giữ tài sản cũ có thể sinh lời dễ hơn rất nhiều so với đầu tư xây dựng mới.
Khi đó đổi mới công nghệ xây dựng không còn nhiều ý nghĩa, năng suất xây dựng khó phản ánh vào giá bán và nguồn lực xã hội dễ bị hút vào đầu cơ tài sản hơn là tạo ra giá trị mới.
Trong khi đó, ngành xây dựng là động lực phát triển kinh tế:
– Phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng sống đô thị.
Vì vậy, tôi cho rằng một trong những nút tháo gỡ quan trọng để kiểm soát giá nhà ở đô thị là phải “định giá đúng” các công trình cũ.
Cần phổ biến rộng rãi cho người dân hiểu rằng giá đất và giá trị công trình là hai thứ khác nhau. Đất có thể tăng giá, nhưng công trình xây dựng bị hao mòn theo thời gian.
Cơ quan chức năng cũng nên nghiên cứu xây dựng một ứng dụng định giá gần đúng cho người dân, dựa trên loại nhà, diện tích, số tầng, vị trí, giá đất giao dịch thực tế, thời gian công trình đã tồn tại để ước tính chất lượng còn lại, và đơn giá xây dựng mới hiện hành.
Ứng dụng này để người dân có cơ sở tính toán tham khảo trước khi giao dịch. Hiểu rõ phần nào là giá trị đất, phần nào là giá trị công trình để tránh mua tài sản cũ với mức giá bị đẩy lên quá xa giá trị thực.
Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể chỉ dựa vào kỳ vọng giá tăng mãi. Nó cần phản ánh đúng giá trị sử dụng, đúng chất lượng công trình và khuyến khích tạo ra tài sản mới cho xã hội thay vì chỉ làm giàu cho tài sản cũ.
"Tôi có câu hỏi thế này: trong các hộ kinh doanh với nhiều lĩnh vực khác nhau, liệu biên lợi nhuận có giống nhau không? Nếu áp dụng ngưỡng doanh thu chịu thuế là 3 tỷ cào bằng cho mọi hộ kinh doanh thì có người thấy thoải mái, nhưng cũng có người thấy chưa hợp tình hợp lý. Vậy sẽ ra sao nếu ta áp mức khác nhau cho từng ngưỡng doanh thu cụ thể?".
Đó là thắc mắc của độc giả Srj xung quanh đề xuất ngưỡng doanh thu chịu thuế với hộ kinh doanh lên 3 tỷ đồng. Góp ý về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật Thuế, nhiều đại biểu ủng hộ quan điểm nâng ngưỡng chịu thuế với hộ kinh doanh lên 3 tỷ đồng (tương ứng với doanh thu 250 triệu đồng mỗi tháng), gấp 3 mức dự tính của Bộ Tài chính. Trước đó, theo phương án Bộ Tài chính trình Chính phủ, ngưỡng doanh thu miễn thuế với hộ kinh doanh dự kiến từ 1 tỷ đồng - tức cao gấp đôi hiện tại.
Cùng chung quan điểm về phương án thu thuế với hộ kinh doanh, bạn đọc Tuyetvoamtich đặt câu hỏi: "Tại sao cứ phải có định mức ngưỡng chịu thuế 'cứng' cho tất cả ngành nghề? Tại sao không áp dụng linh hoạt để tạo ra khoảng trống thời gian cho tất cả các hộ kinh doanh có thời gian điều chỉnh?".
>> Áp lực thuế vì doanh thu 500 triệu một năm nhưng tháng lãi 8 triệu
Độc giả Nguyenthu phân tích: "Phải chăng nên phân ra các mã ngành nghề khác nhau? Mỗi mã ngành nghề quản lý riêng, tính thuế riêng. Ví dụ, những mã ngành công nghệ cao, lợi nhuận cao thì không cần biết doanh thu bao nhiêu cũng phải lên công ty. Những ngành nghề cơ bản như hàng tiêu dùng thiết yếu thì theo doanh thu, doanh số, quy mô vật chất, quy mô nhân sự để thu thuế...".
"Cần thiết phân ngưỡng doanh thu theo ngành, để giúp các ngành kinh doanh có lợi thế như nhau? Điều đó góp phần tránh ngành này lợi thế, ngành khác bất lợi, làm phát triển không đồng đều, sẽ không tốt cho nền kinh tế", bạn đọc Tran Hatanxuan nhấn mạnh.
Tôi từng ngồi cùng bàn với một nhóm đồng nghiệp. Sau khi ăn xong món sườn nướng, một người vô thức mút từng ngón tay rồi tiếp tục cầm đũa gắp thức ăn chung. Sau đó người này lại dùng khăn giấy ướt lau qua loa, sau đó tỉnh bơ cầm ly bia đi mời khắp các bàn khác.
Đây là thói quen không hiếm, đặc biệt khi ăn những món cần dùng tay, giống như bóc vỏ tôm mà tác giả bài viết "Món tôm chưa bóc vỏ giết chết sự tinh tế trên bàn tiệc" đề cập.
Nhưng dùng tay ăn xong lại mút tay khác ở chỗ vấn đề nằm ở chỗ hành động này thường diễn ra một cách tự nhiên trong vô thức, đến mức người thực hiện không nhận ra nó gây phản cảm.
Tiện thể, tôi xin kể thêm hai trường hợp mà bản thân từng chứng kiến, và mỗi lần như vậy đều để lại cảm giác khó chịu, lấn cấn và không biết nói cùng ai:
Gắp đồ ăn cho người khác
Thoạt nghe, đây có vẻ là hành động thể hiện sự quan tâm. Nhưng trong nhiều tình huống, nó lại trở thành sự quan tâm áp đặt. Tôi từng dự một bữa tiệc, trong đó một người liên tục dùng đũa của mình gắp thức ăn vào bát người bên cạnh, bất chấp người kia đã khéo léo từ chối.
Có món họ không thích, có món họ dị ứng, nhưng cuối cùng vẫn phải nhận vì ngại. Thế rồi mọi người lại chuyền những món ăn được gắp sang một cái đĩa to. Tàn tiệc, chiếc đĩa đó không khác gì một món thập cẩm.
Sự tinh tế không phải là làm thay người khác, mà là để họ được lựa chọn. Tôi không bàn đến vấn đề vệ sinh, vì người gắp món ăn dùng đũa riêng.
Vừa ăn vừa nói
Không khó để bắt gặp cảnh nhiều người miệng còn đầy thức ăn nhưng câu chuyện vẫn không ngừng lại. Âm thanh nhai, mùi thức ăn, thậm chí là những mảnh vụn vô tình bắn ra tất cả đều khiến người đối diện không biết phải làm sao.
Không gian bàn tiệc cũng là không gian giao tiếp. Ông bà ta có câu: Học ăn, học nói, học gói, học mở. Vì thế "ăn và "nói" rất quan trọng.
Nhìn rộng ra, cả ba câu chuyện trên đều có một điểm chung: Sự thiếu ý thức về không gian chung. Trên bàn ăn, mỗi hành vi cá nhân đều có tác động đến người khác, dù lớn hay nhỏ. Nhưng nhiều người lại coi đó là "chuyện bình thường".
Chúng ta thường nói về sự văn minh trong những điều lớn lao hơn như ứng xử nơi công cộng, văn hóa giao thông, hay cách tranh luận trên mạng xã hội.
Nhưng thực tế, văn minh bắt đầu từ những điều rất nhỏ như cách cầm đũa, cách ăn uống, cách giữ ý tứ khi ngồi chung bàn với người khác. Chỉ cần mỗi người tiết chế một chút, quan sát một chút, và nghĩ đến cảm nhận của người đối diện nhiều hơn một chút, thì bàn tiệc sẽ ngon hơn rất nhiều.
Lúc nhỏ, nhà tôi ở cạnh quán phở của người hàng xóm. Có hai điều đặc biệt mà tôi nhớ rất rõ khi quan sát công đoạn chú làm một tô phở cho khách:
Một là dùng một chiếc cân nhỏ để cân thịt bò, khối lượng đúng từng gram. Hai là sau khi ngắt bánh phở, xếp thịt bò vào tô, chú mới mấy muỗng cà phê cho từng thìa gia vị, hạt nêm vào và dĩ nhiên là có không ít bột ngọt (mỳ chính).
Sau đó mới múc nước dùng trong nồi to, cho vào nồi nhỏ rồi đun nóng cấp tốc rồi mới rưới vào tô phở. Vậy mà quán lúc nào cũng đông khách.
Thời gian trôi qua, ngày càng có nhiều người than phiền việc bị say bột ngọt khi đi ăn hàng quán. Họ cũng không ủng hộ việc nấu ăn nêm nếm bột ngọt. Các hàng quán bị đặt vào thế ngã ba đường: Dùng hay không dùng bột ngọt? Dùng bao nhiêu là vừa?
Mới đây, tôi thấy trên mạng một tiệm phở đã thông báo sắp đóng cửa. Một số người chỉ ra hai nguyên nhân: Quán treo biển nói rằng nước dùng nấu từ 100% xương tươi và sá sùng, không dùng mì chính.
Họ cho rằng quán tự tin như vậy là hơi thái quá, vì trong 1000 khách hàng, rất ít người nhận ra sự khác biệt của nước dùng hầm từ xương và sá sùng với dùng bột ngọt.
Trong khi đó, giá sá sùng khá đắt, từ vài triệu đồng một kg, cách xử lý cũng phải khéo để không bị tanh... Như vậy, quán đã xác định sai tệp khách hàng, dẫn đến thua lỗ và đóng cửa.
Tôi thì không nghĩ vậy. Có thể quán đóng cửa do nhiều lý do khác nhau, có thể là lý do gia đình. Ngày nay, nhiều thực khách có lưỡi rất nhạy cảm, trong nước dùng chỉ có một số ít bột ngọt là lưỡi bị tê (say bột ngọt) và họ sẽ cân nhắc đến quán. Như vậy, vấn đề chỉ có thể nằm ở giá cả mà thôi.
Như cái quán phở kế bên nhà tôi lạm dụng bột ngọt, sau này cũng đã phải chăm chút hơn cho nồi nước dùng...
