Hôm nay, nắng nóng đổ lửa quay lại TP.HCM và Nam bộ, vì sao?

Trong nhiều chu kỳ bất động sản trước đây, phần lớn nhà đầu tư đặt trọng tâm vào khả năng tăng giá của tài sản. Tuy nhiên khi chi phí vốn tăng lên, cấu trúc đánh giá hiệu quả đầu tư bắt đầu thay đổi.

Chi phí vốn cao không chỉ phản ánh lãi suất vay ngân hàng, mà còn là chi phí cơ hội của dòng tiền. Khi lãi suất tiền gửi phổ biến dao động khoảng 7–10%/năm, bất kỳ kênh đầu tư nào cũng phải chứng minh được khả năng tạo ra lợi nhuận vượt qua mức nền này. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang cách tiếp cận thận trọng hơn: thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá trong tương lai, họ bắt đầu đánh giá dòng tiền khai thác thực tế của tài sản.

Trong bối cảnh đó, các tài sản phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá thường trở nên kém hấp dẫn hơn. Ngược lại, những bất động sản có thể gắn với hoạt động khai thác thực, từ lưu trú, dịch vụ đến cho thuê dài hạn lại được đánh giá cao hơn trong danh mục của nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Đối với phân khúc căn hộ cao cấp tại các đô thị du lịch, lợi suất cho thuê thường được ước tính khoảng 8–12%/năm, tùy thuộc vào vị trí, công suất khai thác và chuẩn vận hành của dự án. Khi kết hợp với mức tăng giá tài sản theo chu kỳ, đây là nền tảng giúp nhiều nhà đầu tư xây dựng các kịch bản lợi nhuận trung hạn.

Chẳng hạn, với một kịch bản giả định phổ biến trong thị trường căn hộ cao cấp:

Kịch bản thứ nhất khi khách hàng nắm giữ bất động sản cao cấp trong 3 năm: Lợi suất cho thuê trung bình: khoảng 9%/năm, tăng giá tài sản: khoảng 5–8%/năm. Dẫn đến tổng lợi nhuận tiềm năng sau 3 năm có thể đạt 32–38%.

Kịch bản 2 khi khách hàng nắm giữ bất động sản cao cấp trong 5 năm: Lợi suất khai thác duy trì: khoảng 8%/năm, tăng trưởng giá trị tài sản: khoảng 6–10%/năm. Dẫn đến tổng lợi nhuận tiềm năng có thể đạt 60–80% trong 5 năm.

Các con số trên mang tính minh họa theo dữ liệu thị trường căn hộ cao cấp trong những năm gần đây, nhưng cho thấy rõ cách nhà đầu tư ngày càng nhìn bất động sản như một tài sản tạo dòng tiền, thay vì chỉ là công cụ đầu cơ tăng giá.

Đà Nẵng, với lợi thế là điểm đến du lịch quốc tế, đang hội tụ đủ điều kiện để chuyển dịch sang mô hình "bất động sản vận hành". Sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch, cùng xu hướng lưu trú ngắn hạn cao cấp, khiến các sản phẩm căn hộ có thể khai thác như khách sạn trở thành lựa chọn ưu tiên. Trong bối cảnh đó, những dự án được quy hoạch bài bản, có tiêu chuẩn vận hành rõ ràng và vị trí trung tâm thực sự sẽ chiếm ưu thế.

Du lịch Đà Nẵng ghi nhận sự khởi đầu năm 2026 với nhiều con số ấn tượng. Hai tháng đầu năm, thành phố đón gần 2,5 triệu lượt khách.

Theo thống kê, công suất phòng bình quân toàn thành phố đạt khoảng 65–70%, trong khi khối khách sạn 4–5 sao đạt tới khoảng 85%. Tỷ lệ lấp đầy của các khách sạn từ 3 sao trở lên đạt khoảng 78%. Giá phòng bình quân cũng tăng khoảng 9% so với cùng kỳ, đạt gần 2 triệu đồng/phòng/đêm.

Những dữ liệu này là chỉ báo dẫn dắt quan trọng cho thị trường bất động sản. Chúng là thước đo trực tiếp cho nhu cầu thị trường, giúp nhà đầu tư tính toán tỉ suất lợi nhuận (ROI), bài toán dòng tiền cũng như khả năng tăng giá của tài sản trong dài hạn.

Đối với các dự án căn hộ tại khu vực lõi của thành phố, bài toán dòng tiền thường được hình thành từ ba lớp nền tảng. Lớp thứ nhất là vị trí tạo cầu thuê, tức khả năng tiếp cận trực tiếp với dòng khách du lịch, khách công tác hoặc chuyên gia làm việc tại thành phố. Lớp thứ hai là chuẩn sản phẩm và trải nghiệm, yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh về giá thuê và mức độ hấp dẫn đối với người lưu trú. Lớp thứ ba là chính sách tài chính, giúp giảm áp lực chi phí vốn trong giai đoạn đầu và tạo điều kiện cho tài sản ổn định công suất khai thác.

Khi ba yếu tố này đứng cùng nhau, nhà đầu tư có thể nhìn thấy rõ hơn công thức vận hành của một tài sản: làm sao giảm áp lực chi phí vốn trong giai đoạn đầu, tăng xác suất lấp đầy trong vận hành và từ đó tạo nền tảng cho giá trị tài sản trong dài hạn.

Tại Đà Nẵng, trục sông Hàn - Cầu Rồng là một trong những điểm đến hội tụ cả ba nền tảng tạo dòng tiền. Đây là khu vực tập trung lượng lớn khách du lịch, khách công tác và các hoạt động trải nghiệm đô thị về đêm. Nhờ hệ sinh thái sẵn có quanh sông Hàn và cầu Rồng, những dự án như The Legend Danang có điều kiện thuận lợi để khai thác ngay từ khi đi vào vận hành trong tương lai. Lợi thế vị trí giúp tài sản tiếp cận trực tiếp dòng khách du lịch và nhu cầu lưu trú tại trung tâm, thay vì phụ thuộc vào quá trình hình thành thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc, điều nhà đầu tư quan tâm không còn là khả năng tăng giá trong ngắn hạn. Câu hỏi quan trọng hơn là liệu tài sản đó có thể tự tạo ra dòng tiền đủ ổn định để vượt qua chu kỳ chi phí vốn hay không. Và chính ở điểm này, những căn hộ nằm trong lõi khai thác của đô thị thường có lợi thế rõ rệt hơn so với phần còn lại của thị trường.

Tin Gốc: Thanh Niên

Theo ghi nhận, từ sáng sớm, đường dẫn vào cảng đã xuất hiện tình trạng chật cứng. Ô tô cá nhân, xe du lịch, taxi dừng đỗ kín khu vực bãi xe. Nhiều thời điểm, lực lượng bảo vệ ở Cảng vận tải Phan Thiết phải phân luồng để tránh ách tắc cục bộ.

Một nhân viên điều phối tại cảng cho biết, lượng khách tăng đột biến trong những ngày nghỉ lễ 30/4 – 1/5 khiến hạ tầng bến bãi không đáp ứng kịp. Có thời điểm, lượng xe đổ về cùng lúc vượt quá sức chứa của bãi, buộc phải điều tiết liên tục.

Không chỉ khu vực bãi xe, tại khu vực chờ cũng chật kín người. Hành khách xếp hàng dài làm thủ tục, nhiều gia đình phải chờ đợi hàng giờ để lên tàu.

Trước nhu cầu đi lại tăng cao của người dân và du khách trong dịp nghỉ lễ Giỗ Tổ Hùng Vương và 30/4 – 1/5/2026, ông Đỗ Văn Thuận – Giám đốc Cảng vụ hàng hải Bình Thuận - cho hay, các doanh nghiệp cảng biển được yêu cầu tuân thủ nghiêm quy trình khai thác, chủ động kiểm tra, bảo dưỡng cầu bến, trang thiết bị nhằm đảm bảo điều kiện vận hành an toàn tuyệt đối. Việc bố trí cầu bến, nhân lực và phương tiện bốc xếp phải khoa học, linh hoạt để giải phóng hành khách và hàng hóa nhanh chóng, tránh ùn ứ trong giờ cao điểm.

Ông Thuận cho biết, đối với các chủ tàu và thuyền trưởng, yêu cầu đặt ra là chấp hành nghiêm các quy định về an toàn hàng hải, duy trì hệ thống thông tin liên lạc, thiết bị nhận dạng tự động (AIS) và trực canh liên tục. Đặc biệt, tuyến vận tải hành khách Phan Thiết – Phú Quý phải xây dựng kế hoạch vận chuyển phù hợp với nhu cầu tăng cao, đa dạng hình thức bán vé, đồng thời đảm bảo không chở quá số lượng cho phép.

Một nội dung quan trọng khác là công tác đảm bảo an toàn cho hành khách trước khi tàu rời bến. Thuyền viên phải hướng dẫn đầy đủ việc sử dụng áo phao, bố trí chỗ ngồi ổn định cho hành khách.

Chị Trần Thị Phượng (du khách đến từ TP.Hà Nội) chia sẻ: "Gia đình tôi đi từ sáng sớm để kịp chuyến tàu sớm. Dù đông nhưng ai cũng vui vì sắp được ra đảo nghỉ dưỡng. Nghe nói biển ở Phú Quý rất đẹp và còn hoang sơ. Tôi khá bất ngờ vì lượng khách đông như vậy. Hy vọng dịch vụ trên đảo vẫn giữ được chất lượng".

Tại Đặc khu Phú Quý, chính quyền địa phương cho biết đã chủ động triển khai nhiều phương án để đón lượng khách tăng cao.

Đại diện UBND đặc khu thông tin: "Chúng tôi đã yêu cầu các cơ sở lưu trú, dịch vụ du lịch chuẩn bị đầy đủ điều kiện phục vụ. Đồng thời tăng cường kiểm tra giá cả, đảm bảo không xảy ra tình trạng chặt chém, giữ hình ảnh điểm đến thân thiện, an toàn".

Ngoài ra, lực lượng chức năng trên đảo cũng được tăng cường tại các bãi tắm, điểm tham quan nhằm đảm bảo an ninh trật tự và an toàn cho du khách.

Trao đổi với PV Người Đưa Tin, ông Đỗ Minh Chức, Phó Chủ tịch UBND Đặc khu Phú Quý, cho biết, trong dịp Lễ 30/4 – 1/5 năm nay, địa phương sẽ tổ chức thí điểm khu ẩm thực đêm ở Đặc khu Phú Quý, nhằm tạo thêm sản phẩm du lịch phục vụ du khách.

Theo ông Chức, mô hình này được xây dựng với 3 mục tiêu cốt lõi. Trước hết là hình thành một không gian văn hóa – ẩm thực văn minh, mang đến cho du khách thêm điểm vui chơi, giải trí sau một ngày tham quan, khám phá Phú Quý. Bên cạnh đó, khu ẩm thực đêm còn hướng đến việc thúc đẩy kinh tế địa phương, tạo điều kiện cho các hộ kinh doanh, tiểu thương quảng bá sản phẩm OCOP, hải sản tươi sống và các món ăn truyền thống đặc trưng của đảo.

Đáng chú ý, việc tổ chức khu ẩm thực đêm cũng gắn với mục tiêu xây dựng nếp sống văn minh thông qua bộ quy tắc ứng xử được ban hành kèm theo. Qua đó, chính quyền kỳ vọng cùng người dân xây dựng hình ảnh con người Phú Quý "Thân thiện – Hiếu khách – Chính trực", tạo ấn tượng tốt đẹp trong lòng du khách.

Lãnh đạo địa phương cũng nhìn nhận, dù được thiên nhiên ưu đãi với cảnh quan đẹp và nguồn hải sản phong phú, song các hoạt động dịch vụ về đêm tại Phú Quý thời gian qua vẫn còn hạn chế, chưa đáp ứng hết nhu cầu trải nghiệm của du khách cũng như chưa khai thác hết tiềm năng để nâng cao thu nhập cho người dân. Vì vậy, việc thí điểm khu ẩm thực đêm được kỳ vọng sẽ tạo cú hích mới, góp phần đa dạng hóa sản phẩm du lịch và phát triển kinh tế bền vững cho địa phương.

Theo ông Đỗ Minh Chức, Phó Chủ tịch UBND Đặc khu Phú Quý, trong cao điểm dịp lễ từ ngày 25/4 đến 2/5/2026, hoạt động vận tải hành khách tuyến Phú Quý – Cảng vận tải Phan Thiết ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Cụ thể, tổng cộng đã có 92 lượt chuyến tàu được khai thác, trong đó 46 lượt xuất phát từ Phú Quý và 46 lượt từ Phan Thiết, vận chuyển 26.088 hành khách. Riêng lượng khách du lịch chiếm 13.044 lượt, bao gồm 219 khách quốc tế. Theo lãnh đạo địa phương, con số này cho thấy sức hút ngày càng lớn của du lịch biển đảo Phú Quý, đồng thời đặt ra yêu cầu tiếp tục nâng cao năng lực vận tải, chất lượng dịch vụ và đảm bảo an toàn trong các giai đoạn cao điểm tiếp theo.

Tin Gốc: Người Đưa Tin

Ngày 9/5, tại hội nghị tiếp xúc, đối thoại giữa Đoàn đại biểu Quốc hội, Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng với đoàn viên công đoàn, người lao động năm 2026, nhà ở cho công nhân trở thành chủ đề nóng được nhiều người phản ánh.

Chị Phan Thị Kim Oanh, công nhân Công ty TNHH Mabuchi Motor Đà Nẵng, chia sẻ người lao động rất mừng khi thành phố quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhưng giá bán và giá thuê hiện nay vẫn vượt quá khả năng chi trả của phần lớn công nhân.

Với thu nhập trung bình 6 đến 8 triệu đồng mỗi tháng, sau khi trừ tiền thuê trọ, ăn uống, nuôi con và các chi phí tối thiểu, khoản tích lũy gần như không còn.

"Nhà ở xã hội hiện hữu ngay trước mắt nhưng vẫn nằm ngoài tầm với của người lao động như chúng tôi", chị nói. Đồng thời, chị đề nghị thành phố nghiên cứu các gói hỗ trợ trực tiếp như bù lãi suất vay mua nhà, giảm giá thành thực tế hoặc có chính sách tài chính phù hợp hơn với nhóm thu nhập thấp.

Không chỉ áp lực tài chính, thủ tục tiếp cận nhà ở xã hội cũng là rào cản không nhỏ. Người lao động phải chứng minh thu nhập, điều kiện nhà ở, hoàn thiện nhiều loại giấy tờ, trong khi phần lớn công nhân không quen với quy trình hành chính. Chị Oanh cho rằng nếu thủ tục được đơn giản hóa và thời gian xét duyệt rút ngắn, cơ hội tiếp cận nhà ở sẽ thực tế hơn rất nhiều.

Cùng mối quan tâm, anh Nguyễn Văn Hải, Ủy viên Ban Thường vụ Công đoàn Công ty CP Khu du lịch Bắc Mỹ An, cho biết lao động ngành du lịch ngày ngày góp phần xây dựng hình ảnh Đà Nẵng, nhưng sau giờ làm vẫn phải trở về những phòng trọ chật hẹp, nóng bức.

Nhiều đồng nghiệp của anh đã nộp hồ sơ nhiều đợt xin mua nhà ở xã hội nhưng không thành vì số lượng đăng ký quá đông. Sự chờ đợi kéo dài khiến không ít lao động nản lòng, ảnh hưởng đến tâm lý gắn bó lâu dài với nghề và với thành phố.

Trong khi đó, chị Nguyễn Thị Thanh Long, Công ty TNHH Keyhinge Toys Việt Nam, phản ánh do quỹ nhà ở xã hội còn hạn chế, công nhân buộc phải thuê trọ trong dân, nhiều nơi đã xuống cấp, diện tích nhỏ, hệ thống điện nước thiếu an toàn, nguy cơ cháy nổ thường trực. Giá thuê phòng, tiền điện, nước thường xuyên biến động trong khi thu nhập không tăng tương ứng, khiến nhiều gia đình lao động không đủ trang trải nhu cầu cơ bản.

Chị đề nghị thành phố sớm ban hành bộ tiêu chuẩn nhà trọ công nhân, hỗ trợ chủ nhà vay vốn cải tạo hạ tầng, áp dụng bảng giá thuê ổn định, đồng thời có chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà, điện nước hằng tháng cho nhóm lao động khó khăn.

"Dù chỉ vài trăm nghìn đồng, đó cũng là sự tiếp sức rất ý nghĩa, giúp công nhân an tâm bám máy, bám xưởng và gắn bó lâu dài với Đà Nẵng", chị nói.

Trả lời các kiến nghị, ông Lê Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, cho biết đến năm 2025, thành phố có khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội, trong đó ngân sách đã đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng để xây hơn 11.000 căn thuộc sở hữu nhà nước.

Sau khi Chính phủ triển khai đề án một triệu căn hộ nhà ở xã hội, Đà Nẵng được giao chỉ tiêu hơn 26.000 căn và đã xác định 36 dự án với khoảng 31.000 căn, trong đó 24 dự án tương đương 22.000 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thành phố đang triển khai bốn dự án nhà ở dành cho công nhân. Khu nhà ở công nhân Khu công nghiệp Hòa Cầm sẽ được cải tạo thành nhà ở xã hội cho thuê với khoảng 200 căn, dự kiến hoàn thành năm 2027.

Dự án nhà ở Công đoàn tại phường Hải Vân do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư cũng đang triển khai với quy mô 735 căn hộ, tích hợp nhà trẻ, khu vui chơi và các thiết chế văn hóa.

Ngoài ra, thành phố đang nghiên cứu thêm dự án tại Khu công nghiệp Điện Nam, Điện Ngọc và đã chấp thuận dự án 538 căn tại Khu kinh tế mở Chu Lai, dự kiến hoàn thành năm 2027.

Về thủ tục, ông Tuấn thừa nhận việc xác nhận hồ sơ vẫn gây khó cho công nhân và cho biết Sở đã xây dựng chuyên mục riêng về nhà ở xã hội trên website, hướng dẫn thủ tục và giải đáp thắc mắc trong vòng 24 giờ.

Về giá thuê, giá bán, thành phố đang nghiên cứu các cơ chế như miễn chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng để kéo giảm chi phí trong thời gian tới.

Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng Nguyễn Mạnh Hùng yêu cầu Sở Xây dựng khẩn trương rà soát toàn bộ các khu công nghiệp hiện hữu và mới.

Với khu công nghiệp mới, bắt buộc phải bố trí quỹ đất cho nhà lưu trú và thiết chế phục vụ công nhân; với khu công nghiệp hiện hữu, cần lộ trình cụ thể để bổ sung hạ tầng an sinh.

Theo lãnh đạo thành phố, nhà ở công nhân không chỉ là chính sách an sinh mà còn là điều kiện để giữ chân lao động, ổn định sản xuất và nâng sức cạnh tranh của Đà Nẵng trong thu hút đầu tư.

Tin Gốc: Người Đưa Tin