Tôi cần tiền gấp để trang trải chi tiêu nên đang muốn bán nhà trên mảnh đất 33 m2 tại một phường thuộc quận nội đô cũ của Hà Nội. Tuy nhiên, từ đầu năm 2026 đến nay, giá nhà đất chững lại, có nơi đi xuống, nên khách trả thấp hơn so với tháng 12/2025 gần 1 tỷ đồng.
Tôi xin lời khuyên của chuyên gia nên bán rẻ hay chờ thêm vài tháng nữa mới bán. Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Chuyên gia tư vấn:
Hiện nay, rất nhiều người sở hữu bất động sản tại Hà Nội đang ở trong trạng thái khá khó xử: nếu bán lúc này sẽ tiếc vì giá không còn ở mức đỉnh như cuối năm 2025, nhưng nếu tiếp tục giữ lại, áp lực tài chính ngày càng lớn. Trường hợp của bạn là một ví dụ khá điển hình cho giai đoạn mà thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phân hóa mạnh.
Tuy nhiên, do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin về vị trí cụ thể, pháp lý, độ rộng ngõ, khả năng ô tô tiếp cận, hiện trạng căn nhà cũng như mức giá đang được chào mua, nên rất khó để đưa ra lời khuyên chính xác. Vì vậy, tôi sẽ chia sẻ một số góc nhìn chung về thị trường hiện nay để bạn có thêm cơ sở cân nhắc trước khi quyết định bán hay tiếp tục nắm giữ tài sản.
Theo dữ liệu quý I/2026 của Batdongsan, mức độ quan tâm tới phân khúc nhà riêng tại Hà Nội đã giảm khoảng 22% so với cuối năm 2025, trong khi mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao. Điều này cho thấy thị trường hiện nay không còn vận hành theo tâm lý “mua nhanh kẻo lỡ” như giai đoạn tăng nóng trước đó. Người mua bắt đầu thận trọng hơn, kéo dài thời gian ra quyết định và mặc cả mạnh hơn trước.
Thực tế, vấn đề của thị trường hiện nay không phải là giá giảm sâu, mà là thanh khoản suy yếu. Nói cách khác, không thiếu người rao bán với giá cao, nhưng thiếu người chấp nhận mua ở mức giá đó. Đây là lý do nhiều chủ nhà hiện nay có cảm giác “mất” vài trăm triệu đến cả tỷ đồng so với thời điểm cuối năm ngoái.
Một yếu tố quan trọng khác là mặt bằng lãi suất hiện nay không còn rẻ như giai đoạn 2023-2024. Khi chi phí vay vốn tăng lên, người mua nhà, đặc biệt là nhóm phải sử dụng đòn bẩy tài chính, sẽ cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Thay vì mua theo tâm lý sợ mất cơ hội như trước, nhiều người hiện nay bắt đầu cầm máy tính để tính dòng tiền, lãi vay và áp lực trả nợ hàng tháng. Điều này khiến sức mua suy giảm và thời gian giao dịch kéo dài hơn.
Trong bối cảnh đó, tôi cũng như nhiều chuyên gia cho rằng trong khoảng 6 tháng tới, thị trường khó có khả năng quay lại trạng thái tăng nóng như giai đoạn trước, mà nhiều khả năng sẽ tiếp tục đi ngang hoặc phân hóa mạnh theo từng phân khúc.
Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, tổng giá trị vừa túi tiền, đặc biệt dưới 5 tỷ đồng, vẫn sẽ có thanh khoản tương đối tốt. Ngược lại, các tài sản neo giá quá mạnh hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tìm người mua phù hợp.
Người bán hiện nay thường có xu hướng neo tâm lý vào mức giá từng được trả trong giai đoạn tăng “nóng”. Nhưng thị trường không trả tiền cho “ký ức về giá cũ”. Thị trường chỉ trả theo khả năng mua thực tế của người mua tại thời điểm hiện tại. Vì vậy, người bán không nên định giá chỉ dựa trên giá hàng xóm từng rao hoặc mức giá cao nhất từng được hỏi mua trước đây. Điều quan trọng hơn là xác định đúng mức giá có thanh khoản thật, tức mức giá mà thị trường hiện tại có người sẵn sàng giao dịch.
Để làm được điều này, người bán nên tham khảo nhiều nguồn định giá khác nhau thay vì tự ước lượng theo cảm tính. Bạn có thể làm việc với các công ty môi giới chuyên nghiệp, uy tín, có dữ liệu giao dịch thực tế trong khu vực, thay vì chỉ dựa trên nhận định cảm tính. Điều quan trọng không phải là môi giới nói được giá cao bao nhiêu, mà là họ có giao dịch thực tế gần đây hay không, mất bao lâu để bán và mức giá nào đang chốt được thực tế.
Bên cạnh đó, bạn có thể sử dụng dịch vụ tư vấn bán bất động sản của các công ty quản lý tài sản uy tín trên thị trường. Người bán cũng nên tham khảo thêm ý kiến của cố vấn tài chính cá nhân để đánh giá lại tổng thể bài toán dòng tiền. Nhiều người hiện nay nghĩ rằng mình đang “mất tiền vì bán rẻ”, nhưng thực tế, điều cần cân nhắc là chi phí của việc tiếp tục chờ đợi: áp lực lãi vay, chi tiêu gia đình, cơ hội đầu tư khác hoặc rủi ro phải bán gấp hơn về sau.
Bên cạnh yếu tố lãi suất, xu hướng giãn dân và phát triển hạ tầng mới cũng đang dần tác động đến tâm lý người mua. Các báo cáo thị trường cho thấy sự dịch chuyển quan tâm ngày càng rõ về các khu vực cận trung tâm, khu đô thị mới hoặc nơi có hạ tầng giao thông phát triển theo mô hình TOD như metro, vành đai hay các trục kết nối mới. Điều này không đồng nghĩa với việc nhà trong ngõ nhỏ nội đô sẽ mất giá ngay, nhưng rõ ràng người mua hiện nay đã chọn lọc hơn rất nhiều so với trước.
Vì vậy, nếu áp lực tài chính thực sự lớn, bạn nên ưu tiên tính thanh khoản và sự an toàn tài chính thay vì cố giữ kỳ vọng về giá như giai đoạn trước. Ngược lại, nếu chưa quá áp lực về tiền mặt và có thể cầm cự thêm một thời gian, bạn vẫn có thể chờ thêm để quan sát thị trường, nhưng nên chuẩn bị tâm lý rằng giai đoạn tăng giá nhanh và giao dịch dễ dàng như trước có thể chưa quay lại ngay.
Trên thị trường hiện tại, quyết định đúng không nằm ở việc bán được “đỉnh giá”, mà là bán ở mức phù hợp với sức khỏe tài chính và mức thanh khoản thực tế của thị trường.
Với mức giá hiện nay, quy đổi theo tỉ giá niêm yết tại ngân hàng, giá vàng thế giới tương đương 153,5 triệu đồng/lượng.
Tối 17-4, giá vàng thế giới có thời điểm đạt gần 4.890 USD/ounce sau khi Tổng thống Mỹ Donald Trump thông báo trên nền tảng Truth Social: "Eo biển Hormuz hiện hoàn toàn mở cửa", nhưng mức giá này không thể duy trì cho tới cuối phiên do đồng USD hồi phục trở lại.
Trong một bài đăng trên mạng xã hội X vào ngày 17-4, Ngoại trưởng Iran Abbas Araqchi nói eo biển Hormuz sẽ mở cửa hoàn toàn cho tất cả tàu thương mại trong thời gian còn lại của lệnh ngừng bắn giữa Israel và lực lượng Hezbollah do Iran hậu thuẫn ở Lebanon.
Sau tuyên bố trên của phía Iran, giá dầu thô và đồng USD cùng sụt mạnh, hỗ trợ cho giá vàng đi lên.
Eo biển Hormuz được mở cửa trở lại là sự kiện quan trọng, gây áp lực giảm lên giá dầu, theo đó làm giảm mối lo về lạm phát và làm tăng kỳ vọng về cắt giảm lãi suất.
Tuy nhiên tối nay, 18-4, lại rộ tin tàu Iran nổ súng vào tàu chở dầu ở eo biển Hormuz.
Quỹ ETF vàng lớn nhất thế giới SPDR Gold Trust mua ròng 7,7 tấn vàng trong phiên ngày thứ Sáu, nâng khối lượng nắm giữ lên mức 1.060,6 tấn vàng. Tuần này, quỹ mua ròng vàng 4 phiên liên tiếp, với tổng lượng mua ròng của cả tuần đạt 13,4 tấn vàng.
Giá vàng miếng SJC ngày hôm nay, 18-4, tăng 1 triệu đồng/lượng, lên 172 triệu đồng/lượng, giá mua vào cũng tăng tương ứng lên mức 168,5 triệu đồng/lượng.
Giá vàng nhẫn 9999 bán ra cũng tăng 1 triệu đồng/lượng, lên mức 171,5 triệu đồng/lượng, mua vào 168 triệu đồng/lượng.
So với giá vàng thế giới quy đổi, giá vàng trong nước chỉ còn cao hơn 18,5 triệu đồng/lượng. Trước đó mức chênh từng lên đến hơn 30 triệu đồng/lượng.
Cuối tuần giá bạc cũng nhích lên. Công ty Ancarat niêm yết giá bạc bán ra ở mức 3,111 triệu đồng/lượng và mua vào ở mức 3,018 triệu đồng/lượng.
Công ty SBJ niêm yết giá bạc bán ra ở mức 3,102 triệu đồng/lượng, mua vào ở mức 3,012 triệu đồng/lượng.
Công ty Phú Quý niêm yết giá bán bạc ở mức 3,128 triệu đồng/lượng và 3,034 triệu đồng/lượng mua vào.
Mời độc giả theo dõi diễn biến giá vàng và giá bạc TẠI ĐÂY
Tại đại hội cổ đông Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAG), nhiều cổ đông bày tỏ lo ngại về khả năng huy động nguồn lực cho dự án quy mô lớn 20.000 ha cà phê trong bối cảnh doanh nghiệp vừa trải qua giai đoạn tái cơ cấu.
Trả lời cổ đông, ông Đoàn Nguyên Đức (bầu Đức)- Chủ tịch HĐQT Hoàng Anh Gia Lai, cho rằng vấn đề then chốt không nằm ở tiền mà ở quỹ đất. Với những dự án nông nghiệp quy mô lớn, đặc biệt là cà phê Arabica, theo ông, yếu tố quyết định là có được vùng đất phù hợp, bởi "có tiền mà không có đất thì cũng không thể triển khai".
Cụ thể, cà phê Arabica chỉ phù hợp với những khu vực có độ cao tối thiểu khoảng 700 m so với mực nước biển. HAGL lựa chọn vùng Bolaven (Lào) với độ cao trung bình khoảng 1.200 m, tương đương Đà Lạt, và đến nay đã chuẩn bị được khoảng 85% diện tích trong tổng kế hoạch 20.000 ha.
Riêng bài toán vốn được doanh nghiệp đánh giá có thể chủ động. HAGL xây dựng phương án tài chính dựa trên ba trụ cột gồm lợi nhuận giữ lại, IPO các công ty con và huy động tại công ty mẹ. Riêng năm 2026, doanh nghiệp dự kiến bố trí khoảng 5.000 tỷ đồng cho đầu tư, trong tổng nhu cầu vốn hơn 14.000 tỷ đồng cho cả dự án, được triển khai trong vòng 3 năm nhằm đảm bảo cân đối dòng tiền. Công ty cũng dự kiến chỉ chia cổ tức ở mức 500 đồng mỗi cổ phiếu để ưu tiên tái đầu tư.
Năm 2025, HAGL đạt lợi nhuận sau thuế khoảng 2.243 tỷ đồng, chủ yếu đến từ hai trụ cột là chuối và sầu riêng, trong khi mảng chăn nuôi heo gần như dừng lại và một số khoản đầu tư khác chưa hiệu quả. Năm 2026, công ty đặt mục tiêu lợi nhuận 4.200 tỷ đồng, song theo ông Đức, cần bóc tách cơ cấu để phản ánh đúng bản chất.
Cụ thể, một phần đáng kể lợi nhuận dự kiến đến từ yếu tố tài chính, bao gồm khoản hoàn nhập trên 1.000 tỷ đồng sau khi xử lý nghĩa vụ với Công ty Mua bán nợ, cùng với khoảng 1.000-2.000 tỷ đồng từ việc bán tài sản. Do đó, nếu quy toàn bộ kế hoạch lợi nhuận về hoạt động sản xuất kinh doanh là chưa chính xác. Phần đóng góp từ hoạt động cốt lõi ước chiếm khoảng một nửa, với động lực đến từ bốn mảng chính gồm chuối, sầu riêng, cà phê và chăn nuôi heo.
So với năm trước, khi dòng tiền chủ yếu đến từ chuối và sầu riêng, năm 2026 ghi nhận sự trở lại của mảng chăn nuôi heo và sự khởi động của cà phê. Tuy nhiên, hai mảng cà phê và sầu riêng vẫn chưa bước vào giai đoạn thu hoạch tối đa, do đó dư địa tăng trưởng trong các năm tới còn lớn.
Song song với hoạt động kinh doanh, HAGL đang đẩy mạnh kế hoạch huy động vốn thông qua IPO các công ty con. Trong đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Quốc tế Hoàng Anh Gia Lai - đơn vị quản lý các dự án tại Lào, được xác định là nguồn vốn then chốt cho dự án cà phê, đồng thời duy trì lợi nhuận ổn định trong 3-4 năm gần đây, với mục tiêu tối thiểu 400 tỷ đồng trong năm nay.
Hiện hồ sơ IPO công ty con của Hoàng Anh Gia Lai đã cơ bản hoàn tất và có thể triển khai trong quý II nếu điều kiện thị trường thuận lợi. Sau IPO, HAGL dự kiến bán ra 20-25% vốn nhưng vẫn giữ quyền chi phối. Ông Đức nhấn mạnh đây là "nguồn tiền cực kỳ quan trọng" trong ba trụ cột tài chính, bên cạnh lợi nhuận giữ lại và huy động tại công ty mẹ.
Bên cạnh đó, HAGL cũng có kế hoạch IPO Tổng công ty cà phê (đổi tên từ Công ty Lơ Pang) vào năm 2029, sau khi hoàn tất giai đoạn đầu tư và đưa vùng trồng 20.000 ha vào khai thác, nhằm tối ưu giá trị trước khi đưa ra thị trường.
Về nền tảng tài chính, các chỉ số của HAGL đã cải thiện đáng kể sau quá trình tái cơ cấu. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu giảm còn khoảng 0,86 lần, nợ trên tổng tài sản ở mức 0,46 lần, trong khi hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu giảm xuống 0,56 lần. Tổng dư nợ cũng được kéo giảm mạnh từ khoảng 36.000 tỷ đồng xuống còn khoảng 7.900 tỷ đồng vào cuối năm 2025, đồng thời doanh nghiệp đã xóa hết lỗ lũy kế và tất toán toàn bộ nghĩa vụ trái phiếu vào đầu năm 2026.
Trên nền tảng đó, HAGL đặt mục tiêu doanh thu 8.624 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 4.202 tỷ đồng năm nay - mức cao nhất trong lịch sử nếu hoàn thành.
Dù hoạt động công ty đã cải thiện rõ rệt, ông Đức cho rằng doanh nghiệp vẫn cần thêm thời gian để lấy lại niềm tin thị trường. Theo ông, ưu tiên hiện nay là duy trì kỷ luật tài chính và triển khai đầu tư thận trọng, dựa trên những bài học tích lũy trong hơn một thập kỷ tái cơ cấu.
FTSE Russell hôm qua xác nhận chứng khoán Việt Nam chính thức được nâng hạng từ thị trường cận biên lên mới nổi thứ cấp từ ngày 21/9.
Tổ chức này cũng công bố 32 cổ phiếu đủ điều kiện vào rổ chỉ số FTSE Global All Cap. Danh sách tham khảo gồm nhiều cổ phiếu đầu ngành tài chính, nguyên vật liệu, tiêu dùng và bất động sản có xác suất cao góp mặt trong danh sách chính thức. Điểm chung của những mã này (như HPG, VCB, BID, VHM, VIC) là vốn hóa lớn, thanh khoản cao để hấp thụ dòng vốn từ tổ chức nước ngoài.
Đây là danh sách có tính chất tham khảo dựa trên dữ liệu cuối năm 2025, còn chính thức sẽ được công bố một tháng trước khi nâng hạng. Từ nay đến đó, danh sách có thể thay đổi tùy theo biến động vốn hóa, thanh khoản và tỷ lệ sở hữu nước ngoài của từng cổ phiếu.
try{try{for(const iframe of document.querySelectorAll("iframe[data-src]")){iframe.removeAttribute("sandbox");iframe.setAttribute("src",iframe.getAttribute("data-src"));}}catch(e){}}catch(e){console.log("error_replace_script",e);}
Theo ông Hoàng Nam, Giám đốc Nghiên cứu và phân tích của Công ty Chứng khoán Vietcap, chính sự chưa chắc chắn có thể kích thích dòng tiền đầu cơ vào 32 cổ phiếu bởi tâm lý "mua kỳ vọng". Dòng tiền này sẽ sớm xuất hiện và tác động mạnh đến thị giá, nhưng bản chất không ổn định. Khi kỳ vọng được phản ánh đủ vào giá hoặc thông tin bất lợi xuất hiện, dòng tiền sẵn sàng rút nhanh.
"Các quỹ chủ động nhiều khả năng để mắt tới những cổ phiếu này sớm và hành động linh hoạt, do họ không bị ràng buộc bởi lịch cơ cấu như quỹ thụ động. Tuy nhiên, đuổi theo dòng tiền đầu cơ này là một chiến lược giao dịch ngắn hạn và nhiều rủi ro", ông Nam nói.
Theo quyết định của FTSE Russell, quá trình nâng hạng chứng khoán Việt Nam gồm 4 đợt với tỷ trọng tăng dần, bắt đầu từ tháng 9 năm nay và kéo dài một năm. Khi danh sách chính thức được xác nhận, các quỹ thụ động (hay quỹ chỉ số) mới bắt đầu giải ngân vào cổ phiếu có tên.
Ông Anthony Le, Giám đốc Giao dịch chứng khoán - Khách hàng tổ chức của Công ty Chứng khoán Vietcap, nhận định lộ trình này giúp giảm tác động tức thời lên giá cổ phiếu và tránh cú sốc về thanh khoản. Bên cạnh đó, nó tạo ra dòng vốn ngoại liên tục và có thể dự đoán được trong vòng một năm. Đây là điều mà thị trường Việt Nam chưa có trong nhiều năm qua.
Đối với những cổ phiếu chưa đáp ứng tiêu chí sàng lọc của FTSE Global All Cap (theo danh sách tham khảo lẫn chính thức vào tháng 9), khả năng hưởng lợi vẫn có.
Lý giải điều này, ông Winston Lu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý quỹ Phú Hưng, cho rằng hiệu ứng "nước lên thuyền lên" sẽ diễn ra. Khi thông tin nâng hạng được xác nhận, dòng vốn ngoại tập trung vào cổ phiếu vốn hóa lớn sẽ kéo định giá chung của thị trường đi lên. Tâm lý nhà đầu tư nhờ đó được cải thiện, thanh khoản lan tỏa nên các cổ phiếu không nằm trong rổ chỉ số FTSE cũng tăng theo.
Ngoài ra, các quỹ chủ động do không bị ràng buộc bởi chỉ số nên có thể kiếm thêm cơ hội ở những cổ phiếu ngoài danh sách. Theo ông Lu, những cổ phiếu này sẽ lọt vào tầm ngắm của các quỹ nếu có câu chuyện tăng trưởng thuyết phục, nền tảng cơ bản tốt và quản trị minh bạch.
"Trong trường hợp đó, tác động đến giá cổ phiếu thậm chí còn tích cực và bền vững hơn so với việc chỉ được các quỹ ETF mua vào một cách cơ học", ông nhận định.
Đồng quan điểm, ông Anthony Le cho rằng dòng vốn của các quỹ chủ động sẽ đóng vai trò chủ đạo khi chứng khoán Việt Nam được nâng hạng. Khẩu vị của họ không nhất thiết trùng khớp với các quỹ thụ động. Họ thường cân nhắc nhiều hơn đến định giá và tiềm năng tăng trưởng cổ phiếu. Do đó, những cái tên ngoài danh sách của FTSE Russell vẫn có khả năng hưởng lợi gián tiếp từ quá trình nâng hạng.
Các chuyên gia cũng kỳ vọng quá trình nâng hạng có thể thúc đẩy tái định giá toàn thị trường. Theo ông Anthony Le, việc này trước hết diễn ra ở những cổ phiếu được cả quỹ chủ động và thụ động chú ý. Phần còn lại của thị trường được tái định giá nhưng có độ trễ nhất định, tương tự xu hướng luân chuyển dòng tiền theo vốn hóa và nhóm ngành trong những nhịp tăng mạnh trước đây.
Cụ thể hơn, lãnh đạo Công ty Quản lý quỹ Phú Hưng cho rằng mặt bằng giá của các mã thành phần VN30 sẽ thay đổi đầu tiên vì nhà đầu tư trong nước kỳ vọng đây là nhóm đón "sóng" nâng hạng. Theo thời gian, sự tham gia của khối ngoại tăng lên, dẫn đến mức định giá cao hơn cho toàn thị trường.
Dự báo về xu hướng thị trường thời gian tới, nhóm phân tích SSI dẫn ví dụ một số thị trường từng được nâng hạng như Qatar, UAE, Kuwait... không tăng ngay như kỳ vọng của phần đông nhà đầu tư. Mức giảm trong năm đầu tiên có nơi lên đến 15-20%. Tuy nhiên, trong trung hạn (khoảng 3 năm), đa số đều tăng 20-50%.
Theo SSI, điều này cho thấy hiệu suất thị trường chủ yếu được quyết định bởi các yếu tố nền tảng như kinh tế vĩ mô, triển vọng tăng trưởng lợi nhuận và mặt bằng định giá. Nâng hạng đóng vai trò như một động lực tăng trưởng trung hạn, thay vì tạo hiệu ứng tức thời. Xét trên những phương diện này, nhóm phân tích cho rằng Việt Nam đang vượt trội so với nhiều thị trường cùng nhóm nhờ nền tảng vĩ mô vững chắc, triển vọng lợi nhuận tích cực và định giá tương đối hấp dẫn.
