Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) cho thấy sự suy giảm rõ rệt của hoạt động kinh doanh cốt lõi, trong bối cảnh chi phí tăng mạnh và lợi nhuận chủ yếu được bù đắp từ các khoản thu tài chính.
Trong 3 tháng đầu năm, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt hơn 104 tỷ đồng, giảm 76% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ.
Dù quy mô doanh thu thu hẹp, giá vốn ở mức thấp giúp lợi nhuận gộp vẫn đạt khoảng 102 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức cao.
Điểm đáng chú ý trong kỳ là sự gia tăng mạnh của các khoản chi phí. Tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp lên tới 541 tỷ đồng, gấp gần 5 lần cùng kỳ.
Trong đó, riêng chi phí tài chính đạt gần 432 tỷ đồng, tăng 545%.
Doanh nghiệp cho biết đã trích lập dự phòng đối với các khoản đầu tư tại dự án Trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng và dự án hạ tầng khu Cổ Đại, trên cơ sở đánh giá khả năng thu hồi có thể bị ảnh hưởng. Theo nguyên tắc thận trọng, toàn bộ chi phí xây dựng liên quan đã được ghi nhận vào chi phí trong kỳ.
Ở chiều tích cực, doanh thu hoạt động tài chính tăng đột biến, đạt hơn 907 tỷ đồng, gấp 477 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ ghi nhận lãi từ chuyển nhượng khoản đầu tư.
Cụ thể, công ty con của Phát Đạt đã hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long cho Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao tầng Thuận An 1, qua đó thu về khoản thanh toán đợt đầu hơn 1.900 tỷ đồng.
Nhờ nguồn thu này, lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp đạt hơn 390 tỷ đồng, tăng gấp hơn 6 lần so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức cao, hơn 252 tỷ đồng, tương đương khoảng 65% lợi nhuận trước thuế, khiến lợi nhuận sau thuế còn gần 138 tỷ đồng, tăng khoảng 2,7 lần so với cùng kỳ năm 2025.
Năm 2026, Phát Đạt đặt mục tiêu doanh thu 8.830 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 868 tỷ đồng. Sau quý đầu năm, doanh nghiệp lần lượt thực hiện khoảng 12% kế hoạch doanh thu và 16% mục tiêu lợi nhuận.
Tính đến ngày 31/3/2026, tổng tài sản của Phát Đạt đạt khoảng 26.600 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm. Hàng tồn kho giảm 10%, còn gần 15.100 tỷ đồng, chủ yếu tập trung tại các dự án như The EverRich 2, Tropicana Bến Thành Long Hải và các dự án tại Thuận An.
Ở chiều ngược lại, các khoản phải thu ngắn hạn ở mức cao, với gần 2.044 tỷ đồng phải thu khách hàng. Đáng chú ý, doanh nghiệp phát sinh khoản phải thu hơn 368 tỷ đồng từ chính đối tác nhận chuyển nhượng vốn là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao tầng Thuận An 1.
Về nguồn vốn, tổng nợ phải trả ở mức hơn 14.000 tỷ đồng, giảm nhẹ so với đầu năm. Dư nợ vay tài chính được kéo giảm khoảng 21%, xuống còn hơn 4.400 tỷ đồng, chiếm khoảng 31% tổng nợ.
Trong phần góp ý về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều quy định của Nghị định 68/2026 về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, UBND thành phố Cần Thơ để xuất cơ quan soạn thảo bổ sung quy định chuyển tiếp hướng dẫn thực hiện trong trường hợp người nộp thuế đã chọn phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân có lợi khi áp dụng mức doanh thu 500 triệu đồng nhưng khi áp dụng mức doanh thu 1 tỉ đồng thì phương pháp tính thuế còn lại có lợi hơn.
Cụ thể, UBND thành phố Cần Thơ cho rằng về hướng dẫn thay đổi phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân: Giả sử người nộp thuế có doanh thu năm là 3 tỉ đồng, chi phí hợp lý là 2 tỉ 917 triệu đồng và hoạt động trong ngành phân phối, cung cấp hàng hóa. Số thuế phải nộp nếu tính theo phương pháp thu nhập tính thuế là 12,45 triệu đồng (tính thuế 15% trên thu nhập chịu thuế = doanh thu - chi phí).
Nếu tính theo phương pháp doanh thu tính thuế là 12,5 triệu đồng nếu áp dụng theo ngưỡng chịu thuế trên 500 triệu đồng (doanh thu - 500 triệu đồng x 0,5%). Khi áp dụng ngưỡng chịu thuế trên 1 tỉ đồng thì số thuế phải nộp tính theo phương pháp thu nhập tính thuế là 12,45 triệu đồng; tính theo phương pháp doanh thu tính thuế là 10 triệu đồng (doanh thu - 1 tỉ đồng x 0,5%). Như vậy, trong trường hợp này, nếu được chọn phương pháp tính thuế có lợi, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh sẽ chọn phương pháp thu nhập tính thuế khi áp dụng ngưỡng 500 triệu đồng và chọn phương pháp doanh thu tính thuế khi áp dụng ngưỡng 1 tỉ đồng. Tuy nhiên, quy định tại điểm d khoản 5 điều 4 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP yêu cầu người nộp thuế phải khai thuế ổn định, điều này tạo sự bất lợi cho người nộp thuế dù không phải lỗi của người nộp thuế mà do sự thay đổi chính sách của cơ quan nhà nước. Vì vậy cần có quy định chuyển tiếp hướng dẫn thực hiện đối với trường hợp kể trên.
Bên cạnh đó, UBND thành phố Cần Thơ cũng đề xuất bổ sung quy định chuyển tiếp hướng dẫn đối với trường hợp hộ kinh doanh thuộc diện chịu thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo Nghị định số 68/2026/NĐ-CP nếu chưa nộp hoặc không nộp tờ khai thuế mà khi áp dụng ngưỡng 1 tỉ đồng thì thuộc diện không chịu thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì không bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế.
Đối với hai đề xuất này, Bộ Tài chính cho biết đã tiếp thu và thể hiện tại dự thảo Nghị định.
Những trận mưa đầu tháng 5 khiến nhiều người dân TP.HCM thở phào, nghĩ rằng giai đoạn cao điểm nắng nóng đã kết thúc. Tuy nhiên, trong những ngày cuối tuần vừa qua, một đợt nắng nóng mới lại xuất hiện, gay gắt chẳng kém gì đợt cao điểm trước đó. Tại TP.HCM những ngày này, mới hơn 8 giờ sáng mà nắng đã chói chang, trên điện thoại hiển thị mức nhiệt 30 độ C, còn nhiệt độ cảm nhận lên đến 32 - 34 độ C. Đến giữa trưa, cập nhật từ các cơ quan chuyên môn cho biết nắng nóng gay gắt với mức nhiệt lên đến 37 độ C, kèm theo cảnh báo nhiệt độ thực tế cảm nhận phổ biến cao hơn từ 2 - 4 độ C. Nghĩa là người dân TP.HCM nói riêng và Nam bộ nói chung đang chịu đựng cái nóng lên tới 40 độ C. Với cái nắng gay gắt như vậy, nhiều người chọn cách hạn chế ra đường để bảo vệ sức khỏe. Đường phố vì thế cũng thưa thớt hơn, chỉ chang chang nắng. Thỉnh thoảng, một vài gợn mây giông xuất hiện nhưng mưa vẫn không đến khiến không khí oi bức khó chịu kéo dài. Đến 8 - 9 giờ tối, nhiệt độ vẫn duy trì mức 29 - 30 độ C. Trong khi thời điểm này hằng năm, TP.HCM và hầu hết Nam bộ đã vào mùa mưa.
Trái ngược với nắng nóng kéo dài ở phía nam, miền Bắc lại hứng chịu mưa lũ không ngớt dù đã vào mùa nắng nóng. Sau đợt nắng nóng dị thường đầu tháng 4 mà nhiều nơi đạt mức nhiệt 40 độ C, thậm chí có nơi lên đến 41 - 42 độ C, nhiều người vô cùng lo lắng khi nghĩ đến giai đoạn nắng nóng đỉnh điểm tiếp theo. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của các đợt không khí lạnh ở phía bắc tràn về xung đột với áp thấp nóng phía tây đã gây mưa lớn kéo dài trong gần một tháng qua ở các tỉnh thành miền Bắc và khu vực bắc miền Trung. Kèm theo đó là giông lốc, mưa đá, có hạt to bằng quả trứng gà gây ra rất nhiều thiệt hại cho người dân, đồng thời kéo theo nguy cơ lũ quét, sạt lở, sụt lún đất… Dự báo trong những ngày tới, mưa giông, cục bộ mưa to vẫn tiếp tục xuất hiện ở khu vực miền Bắc và bắc miền Trung. Đến khoảng ngày 12 - 13.5, nắng nóng có khả năng quay lại ở miền Bắc và cả miền Trung.
Theo Th.S Lê Thị Xuân Lan, chuyên gia khí tượng thủy văn, tình trạng mưa giông chuyển mùa ở phía bắc như vừa qua là bình thường. Điều bất thường chính là giai đoạn này kéo dài quá lâu, từ nửa cuối tháng 4 đến nay vẫn chưa kết thúc. Thậm chí, dự báo sẽ còn thêm một vài đợt lạnh nữa. Mà cứ khi nào lạnh về thì sự tranh chấp giữa các khối khí sẽ tạo thành mưa giông, kèm theo lốc, sét, mưa đá. Đến khi không khí lạnh suy yếu thì nắng nóng quay trở lại. Sau giai đoạn này, khả năng miền Bắc và miền Trung sẽ đón một mùa hè nắng nóng rất gay gắt do khí hậu chuyển sang pha nóng El Nino. Đặc biệt là các tỉnh miền Trung, cao điểm mùa nắng nóng là tháng 6 - 8, nhiệt độ nhiều nơi lên đến 40 - 41 độ C, có thể đạt và vượt các giá trị lịch sử. "Cũng cần lưu ý, nắng càng nóng nhiều thì kèm theo đó là nguy cơ giông lốc, sét, mưa đá càng dữ dội. Trong khi đó, ở Nam bộ và Tây nguyên thông thường nhiều năm thời điểm này đã vào mùa mưa nhưng nay đến tín hiệu của mùa mưa là gió tây nam vẫn chưa xuất hiện. Từ những biến đổi thời tiết bất thường này có thể thấy mối liên hệ với El Nino và tình trạng biến đổi khí hậu đang gia tăng. Và El Nino có xu hướng ngày càng bất thường hơn do tình trạng biến đổi khí hậu", bà Lan giải thích.
Chuyên gia Lê Thị Xuân Lan thông tin thêm Cục quản lý đại dương và khí quyển quốc gia Mỹ (NOAA) vừa đưa ra bản tin cập nhật về xu hướng khí hậu tháng 5. Theo đó, khả năng cao là El Nino sẽ xuất hiện vào khoảng cuối tháng 5 - đầu tháng 6; sẽ mạnh dần lên trong những tháng cuối năm 2026 đầu năm 2027 và là một đợt El Nino có cường độ mạnh. Nếu dự báo này chính xác, mùa bão năm nay sẽ đến muộn và dồn dập và cuối năm, khả năng có bão mạnh, thậm chí là siêu bão.
Trên thực tế lâu nay có sự trùng hợp giữa một El Nino mạnh và mùa mưa đến muộn ở Nam bộ. Và điều này đang diễn ra khi Nam bộ vẫn chưa có gió tây nam, yếu tố quyết định sự xuất hiện của mùa mưa. Hiện tại, có một cơn bão đang hình thành trên vịnh Bengal (Ấn Độ Dương), dự báo khoảng ngày 14 - 15.5 sẽ mạnh thành bão. Cơn bão này sẽ tạo điều kiện cho gió tây nam phát triển thổi qua vịnh Thái Lan rồi vào khu vực Nam bộ. Cùng lúc đó, ở phía đông Philippines có một vùng xoáy có khả năng mạnh thêm. Hai yếu tố này xuất hiện giúp mây giông phát triển mạnh mang mùa mưa tới cho khu vực Nam bộ. Như vậy, khả năng khoảng 1 tuần nữa các khu vực ở Nam bộ sẽ lần lượt bước vào mùa mưa, bắt đầu từ khu vực bán đảo Cà Mau và phía bắc miền Đông mở rộng dần ra các khu vực khác. Nói một cách đơn giản thì năm nay, mùa mưa ở Nam bộ sẽ đến muộn.
Đối chiếu với số liệu lịch sử trong 20 năm qua có thể thấy, những năm có El Nino, gió mùa tây nam thường bắt đầu muộn và kết thúc sớm, hoạt động của gió mùa tây nam không mạnh và không liên tục. Do vậy, hầu hết các nơi trên lãnh thổ VN có lượng mưa vào những thời kỳ El Nino mạnh đều giảm so với trung bình nhiều năm. Tình trạng hạn hán thường xảy ra trước khi bắt đầu mùa mưa, lượng mưa các tháng mùa khô thấp hơn so với trung bình, các đợt khô hạn trên diện rộng giữa mùa mưa kéo dài hơn. Nhiệt độ cao nhất trong mùa khô (tháng 3 - 4 đến đầu tháng 5) cao hơn bình thường. "Các năm có
El Nino, mùa mưa thường bắt đầu muộn và chấm dứt sớm hơn trung bình. Chẳng hạn như năm 1998, mùa mưa ở Nam bộ bắt đầu vào khoảng gần cuối tháng 5 đến nửa đầu tháng 6. Số ngày mưa cả năm ít hơn trung bình nhiều năm. Còn tại TP.HCM, lịch sử ghi nhận mùa mưa đến chậm nhất vào năm 1993, đến ngày 25.5. Đối với TP.Cần Thơ, mùa mưa đến muộn nhất vào ngày 11.6.1998", bà Lan dẫn chứng.
Đó cũng chính là những dấu hiệu cho thấy năm nay có thể sẽ xuất hiện "siêu El Nino".
Hơn 3 năm qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vẫn kiên trì kiến nghị bãi bỏ các quy định này. Khảo sát của Thanh Niên với nhiều doanh nghiệp cho thấy quy định này vẫn làm khó họ dù đã "tạm ngưng".
Cụ thể, khoản 9 điều 8 của Thông tư 39 cấm cho vay để góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại thời điểm quyết định cho vay.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản diễn giải: Quy định này đồng nghĩa với việc dự án bất động sản phải được cơ quan có thẩm quyền ra thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì mới được vay vốn ngân hàng. Ông nhìn nhận quy định này giúp bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng, nhưng mặt khác, doanh nghiệp sẽ vô cùng khó khăn để phát triển dự án. Bởi bên cạnh quy định này còn có thêm quy định dự án muốn chuyển nhượng phải có sổ hồng. Như vậy, trong trường hợp doanh nghiệp có dự án nhưng do khó khăn hoặc không đủ nguồn lực, kinh nghiệm để triển khai thì muốn bán cũng không được mà muốn vay vốn từ ngân hàng cũng không xong. Chỉ còn cách "ôm" dự án chịu chết mòn theo thời gian.
"Quy định này bất cập và không phù hợp thực tế. Vì để có đất sạch, doanh nghiệp đã phải bỏ ra một số tiền rất lớn để mua. Mới đây chúng tôi mua lại một dự án ở khu vực H.Nhà Bè cũ (TP.HCM) với số tiền gần 1.000 tỉ đồng. Mua xong là cạn tiền, muốn triển khai tiếp thì buộc phải vay vốn từ ngân hàng nhưng chiếu theo quy định trên thì lại không được. Để được vay tiền, chúng tôi buộc phải lách luật bằng cách lập các công ty con để vay tăng vốn điều lệ hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tài sản thế chấp cũng chính bằng miếng đất. Ngân hàng khi giải ngân đều biết số tiền trên được dùng để phát triển dự án thay vì dùng đúng mục đích như quy định trong hợp đồng tín dụng", vị lãnh đạo doanh nghiệp nói thẳng.
Ở một góc nhìn khác, ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn và Đầu tư NHQ, nói thêm hiện nay theo luật Đầu tư, khi doanh nghiệp đã có đất sạch, cơ quan chức năng sẽ lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bằng các hình thức như: chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, khi đó doanh nghiệp đã tạo lập được quỹ đất nên mới được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn đầu tư thực hiện dự án. Tới lúc này dự án gần như đã hoàn thiện pháp lý vì hiện nay luật cũng đã bỏ thủ tục cấp phép xây dựng.
"Tại thời điểm này thường phát sinh nhu cầu vay vốn tín dụng để triển khai dự án đến khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là nhu cầu có thật và rất bức thiết, chính đáng. Trong giai đoạn này, dù dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng khả năng phát sinh nợ xấu của khoản vay tín dụng là rất thấp. Nên quy định không cho vay ở giai đoạn này là chưa hợp lý", ông Nuôi nhấn mạnh.
Cũng vì các bất cập trên, từ đầu năm 2023, khi Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến góp ý dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39, HoREA đã đề xuất không nên bổ sung khoản 8, khoản 9, khoản 10 điều 8 vào Thông tư số 39. Sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 10 ngày 23.8 "tạm ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 điều 8 của Thông tư số 39" từ ngày 1.9.2023 kéo dài cho đến hiện nay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh quy định nói trên đã bộc lộ một số bất cập, chưa thật phù hợp và chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan. Bởi theo luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khi đã được nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. Nghĩa là tại thời điểm dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư được bán, huy động vốn từ khách hàng và không còn nhu cầu vay vốn tín dụng.
Chủ tịch HoREA chỉ rõ các tổ chức tín dụng không cho nhà đầu tư vay vốn để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất đầu tư dự án. Đồng thời, luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án vốn chủ sở hữu cũng phải đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên. Vì thế đến lúc này, hầu hết họ đều có nhu cầu vay vốn tín dụng để phát triển dự án đến khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
"Đây là nhu cầu vay vốn chính đáng và có mục đích sử dụng vốn hợp pháp. Do vậy cần sửa Thông tư số 39 theo hướng cho dự án được vay khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc có văn bản giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư hoặc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi", ông Châu kiến nghị.
Ông Châu chia sẻ Thông tư 39 ban hành đã 10 năm, Thông tư 10 "tạm ngưng" các điều khoản bất cập như phân tích trên cũng đã 3 năm nên HoREA tiếp tục kiến nghị bãi bỏ các quy định nói trên cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.
