Một trong những “lỗ hổng tư duy” lớn nhất trên thị trường nhà ở Việt Nam là: mua nhà nhưng không tính chi phí bảo trì. Ngôi nhà được coi như tài sản sẽ tự tăng giá theo thời gian, trong khi thực tế phần xây dựng của nó lại đang âm thầm hao mòn từng năm. Khi không được bảo trì đúng mức, giá trị không những không tăng mà còn giảm nhanh hơn nhiều người tưởng. Đã đến lúc cần nhìn nhận lại: nhà ở là tài sản phải trích lập chi phí bảo trì hàng năm, giống như bất kỳ loại tài sản sản xuất nào khác.
Với nhà ở riêng lẻ, mức trích lập hợp lý nên là khoảng 1-2% giá trị xây dựng mỗi năm. Đây không phải khoản chi bắt buộc phải sử dụng ngay, mà là quỹ để xử lý các chu kỳ xuống cấp: sơn sửa, chống thấm, hệ thống điện nước, mái, thiết bị. Nếu không trích lập đều đặn, chi phí sẽ dồn lại thành những khoản lớn sau 5-10 năm. Khi đó, nhiều gia đình buộc phải trì hoãn sửa chữa hoặc làm chắp vá. Hệ quả là ngôi nhà xuống cấp nhanh, chi phí sửa chữa tăng cao và giá trị tài sản giảm mạnh.
Một nghịch lý đang tồn tại: rất nhiều người để căn nhà mình đang ở dần cũ nát, nhưng lại tích cực đi tìm mua nhà đất mới với kỳ vọng “đầu tư”. Điều này phản ánh một sai lệch trong cách nhìn nhận tài sản: chú trọng tăng giá trên giấy, bỏ qua giá trị thực tế.
Trong điều kiện khí hậu nóng ẩm, nhà không sử dụng xuống cấp rất nhanh: ẩm mốc, nứt tường, thấm nước, hư hỏng hệ thống kỹ thuật. Phần xây dựng – vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị tài sản – bị hao mòn theo thời gian, thường ở mức khoảng 2% mỗi năm nếu không được bảo trì đúng cách. Vì vậy, việc “ôm nhà chờ tăng giá” thực chất là một phép tính thiếu đầy đủ. Giá trị hợp lý của một ngôi nhà cần được xác định dựa trên: Giá trị xây dựng ban đầu – hao mòn hàng năm + chi phí bảo trì thực chi
Nếu không bảo trì, phần hao mòn sẽ tích lũy, và khi giao dịch, người mua có kinh nghiệm sẽ đánh giá kỹ tình trạng công trình để ép giá. Những kỳ vọng tăng giá dựa trên tin đồn hoặc tâm lý đám đông vì thế dễ bị triệt tiêu.
>> Dĩnh bẫy ‘cò’ đất bán cắt lỗ chung cư 80 triệu một m2
Để thị trường vận hành lành mạnh, tôi cho rằng cần bổ sung các công cụ chính sách phù hợp:
Thứ nhất, cần có hướng dẫn rõ ràng về trích lập chi phí bảo trì nhà ở như một chuẩn mực tài chính. Khi người dân ý thức được đây là nghĩa vụ định kỳ, việc duy trì chất lượng nhà ở sẽ trở thành thông lệ.
Thứ hai, cần cho phép khấu trừ chi phí bảo trì hợp lý khi tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc cho thuê. Khi đó, người sở hữu nhiều nhà sẽ có động lực đưa tài sản vào khai thác để tạo dòng tiền và hợp thức hóa chi phí, thay vì để trống.
Thứ ba, cần xem xét đánh thuế đối với nhà bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả. Mục tiêu không phải là tăng gánh nặng thuế, mà là tạo áp lực để tài sản phải được đưa vào sử dụng. Khi chi phí nắm giữ tăng lên, việc để nhà trống sẽ trở nên không còn hấp dẫn.
Khi chi phí bảo trì và hao mòn được tính toán đầy đủ, cả người mua lẫn cơ quan quản lý sẽ có căn cứ rõ ràng hơn để định giá bất động sản. Giá trị nhà không còn bị dẫn dắt bởi tin đồn, mà phản ánh sát hơn tình trạng thực tế của công trình. Điều này cũng giúp phân biệt rõ giữa hai thành phần: giá trị đất và giá trị xây dựng. Trong khi đất có thể tăng giá do vị trí và quy hoạch, phần xây dựng lại có xu hướng giảm giá theo thời gian nếu không được duy tu.
Việc tính đúng và đủ chi phí bảo trì không chỉ là câu chuyện của từng hộ gia đình, mà còn ảnh hưởng tới cấu trúc nền kinh tế. Khi tổng chi phí bảo trì nhà ở được đưa vào tính toán, có thể ước lượng được lượng thu nhập thực tế mà người dân còn lại để mua nhà mới. Nếu phần lớn nguồn lực tài chính bị “chôn” vào việc tích trữ nhà đất mà không sử dụng, nền kinh tế sẽ kém năng động.
Ngược lại, khi tài sản được đưa vào khai thác và bảo trì đều đặn, nhu cầu sửa chữa, nâng cấp, cải tạo sẽ tạo ra một thị trường xây dựng lành mạnh và bền vững. Ngành xây dựng khi đó phát triển dựa trên nhu cầu thực, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào các chu kỳ tăng nóng của bất động sản.
Tóm lại, nhà ở không phải tài sản “để đó sẽ tăng giá”, mà là tài sản cần được bảo trì và sử dụng hiệu quả. Trích lập chi phí bảo trì hàng năm, đánh thuế nhà bỏ hoang và minh bạch hóa giá trị xây dựng là những bước cần thiết để điều chỉnh hành vi trên thị trường. Khi mỗi ngôi nhà được chăm sóc đúng mức và được đưa vào sử dụng, không chỉ giá trị tài sản của từng cá nhân được bảo vệ, mà nguồn lực của cả nền kinh tế cũng được phân bổ hiệu quả hơn.
Kỳ nghỉ lễ 30/4-1/5 vừa rồi, tôi chi khoảng 20 triệu cho chuyến du lịch của gia đình ba người. Điều đáng nói là chúng tôi vẫn đang ở nhà thuê. Khi biết chuyện, không ít người quen của tôi nói rằng: "Chi tiêu như vậy là lãng phí", hay "sao không để dành tiền mua nhà, nghỉ lễ ở nhà cho đỡ tốn?".
Thực ra, tôi đã có nhiều năm sống với tâm lý phải dành dụm, phải tích lũy càng nhiều càng tốt để hướng tới việc sở hữu một căn nhà của riêng mình. Nhưng càng chạy theo mục tiêu đó, tôi càng nhận ra cuộc sống của mình trở nên căng thẳng, mệt mỏi, bế tắc. Những dịp nghỉ lễ đáng lẽ là thời gian để nghỉ ngơi, lại biến thành những ngày quanh quẩn trong nhà, vì "đi đâu cũng tốn kém".
Năm nay, dù thu nhập của hai vợ chồng ở Sài Gòn vẫn loanh quanh 30 triệu một tháng, nhưng tôi quyết định làm khác đi. Tôi muốn cả gia đình có một chuyến đi chơi thực sự, dù không quá xa xỉ nhưng đủ để thay đổi không khí, để vợ chồng và con có thời gian bên nhau đúng nghĩa.
20 triệu không phải là số tiền nhỏ với gia đình tôi. Đó là cả một khoản tích góp lớn. Nhưng đổi lại, chúng tôi có những ngày không phải vội vã, không phải lo công việc, không phải tính toán từng đồng chi tiêu nhỏ lẻ. Con tôi lần đầu được trải nghiệm những điều mới mẻ, vợ tôi có những khoảnh khắc thư giãn hiếm hoi, còn tôi thì thấy mình thực sự được nghỉ.
>> Vợ chồng lương 30 triệu không bám trụ nổi Sài Gòn
Có người sẽ nói, những thứ đó không "cụ thể" như một khoản tiền tiết kiệm. Nhưng với tôi, ký ức và trải nghiệm cũng là một dạng tài sản, chỉ là không thể đo đếm ngay lập tức.
Tôi không phủ nhận tầm quan trọng của việc tiết kiệm, càng không đánh giá thấp mục tiêu mua nhà. Nhưng nếu vì một mục tiêu trong tương lai mà đánh đổi hết những niềm vui ở hiện tại, tôi thấy không đáng. Bởi không ai biết chắc mình sẽ mất bao lâu để đạt được mục tiêu đó, và trong quãng thời gian ấy, mình đã bỏ lỡ bao nhiêu khoảnh khắc đáng nhớ?
Tiết kiệm không có nghĩa là phải sống dè sẻn đến mức tự tước đi những trải nghiệm của bản thân và gia đình. Với tôi, việc "hưởng thụ trước mắt" trong khả năng cho phép cũng là một cách để cuộc sống có ý nghĩa hơn. Chuyến đi vừa rồi khiến tôi cảm thấy gia đình mình gắn kết hơn, bản thân tôi nhẹ nhõm hơn. Và đôi khi, chỉ cần vậy cũng đã đủ để thấy số tiền bỏ ra là xứng đáng.
Có thể lựa chọn của tôi không phải dành cho tất cả mọi người. Nhưng nếu cứ mãi chờ "khi nào đủ điều kiện" mới cho phép mình tận hưởng cuộc sống, thì có lẽ sẽ chẳng bao giờ là đủ. Bởi sống không chỉ là tích lũy cho tương lai, mà còn là biết cách tận hưởng hiện tại, trong giới hạn mình có thể.
Trước đây tôi hay đi tuyến Cần Giờ sang Vũng Tàu, tuy thú vị nhưng mất thời gian gấp đôi bình thường. Biết tin có tuyến xe buýt 172 (Bến Thành - bến xe Vũng Tàu), chúng tôi háo hức lên kế hoạch đi thử.
Trước khi đi, tôi lên mạng tìm hiểu và cẩn thận nhắn tin hỏi tổng đài vị trí trạm xe gần nhà nhất. Nhân viên tổng đài báo trạm ở "Chung cư New City". Tôi bắt xe công nghệ đến nơi mới biết đó là điểm dừng của xe lượt về TP.HCM, còn điểm đón đi Vũng Tàu ở bên kia đường. Đại lộ Mai Chí Thọ là con đường lớn, mỗi lần đi không đúng vị trí thì rất khó sang đường. May nhờ tài xế xe công nghệ rành đường, chạy lòng vòng 15 phút tôi mới đến đúng trạm đón.
Địa chỉ ghi trên bảng trạm chờ là "Cây xanh số 372, Mai Chí Thọ". Với địa chỉ này, Google Map không thể định vị, bởi vị trí chính xác của điểm đó phải là số 388 Mai Chí Thọ. Chúng tôi đứng đọc bảng thông tin thì ghi là 10 phút một chuyến nhưng đợi hơn một tiếng dưới trời nắng chang chang không có chuyến xe nào. Cuối cùng chúng tôi phải lội bộ một cây số tới trạm bắt xe khách đi Vũng Tàu.
Lần thứ hai, chúng tôi hỏi tổng đài kỹ hơn về chuyến xe và ra trạm đợi, khoảng hơn 30 phút sau thì có xe. Hôm đó là ngày 30 Tết nên xe rất vắng vì tuyến này chủ yếu chở khách đi làm ở Trung tâm hành chính. Tuy nhiên, tài xế chạy giữa đường thì lại ngừng ở trạm dừng chân dù trong lịch trình chuyến xe không có. Tôi hỏi tổng đài thì tổng đài cũng xác nhận là tuyến 172 này chạy suốt.
Lượt về, chúng tôi ra bến, cũng phải đợi hơn một tiếng mới có xe dù đến đúng giờ. Một gia đình khác đứng đợi ở trạm quốc lộ 51 thì cũng phải đợi dưới trời nắng gay gắt mà không có cột biển báo, không có mái che.
Sau này, khi hỏi những bạn rành xe buýt, tôi được biết do số lượng xe chưa đủ, tài xế cũng thiếu nên tuyến 172 chỉ chạy vào giờ cao điểm. Dịp Tết thì tài xế nghỉ về quê nhiều nên còn bỏ chuyến, xe nằm trong bến. Gần đây đã có thông tin tuyến xe buýt 172, 171 hè năm 2026 sẽ đổi sang xe Kim Long B40ev lớn hơn.
Chúng tôi mong là ngoài nâng cấp xe chất lượng tốt còn phải tăng số chuyến, các trạm dừng phải có cột chờ kèm địa chỉ chính xác để khách tìm trên Google map và bắt xe công nghệ đến trạm thuận tiện. Song song đó, cần có truyền thông nhiều hơn nữa về tuyến xe buýt này, trong dịp tết xe miễn phí vé hoàn toàn trong 3 ngày nhưng rất ít khách đi dù rất đông người kéo đến Vũng Tàu du lịch.
"Cũng may là tôi xả nhanh miếng đất Bình Phước (cũ), vừa mua xong, ba tháng sau tôi đổi ý bán lỗ 50 triệu đồng, quay sang mua căn hộ quận 2 (cũ).
Mua xong cảm giác nó khác liền, tài sản xa, khó quản lý, không biết có ai lấn chiếm gì không, mỗi lần lên xem đất là như đi đánh trận, khu đất nền rộng, hoang vắng, không cửa hàng, không hàng quán.
Từ đó tôi bỏ luôn khái niệm đất nền, tài sản nào mà mình có thể ở, xài được thì hãy mua".
Độc giả Dat Huynh, bình luận như trên, chia sẻ về cú quay xe, bán lỗ lô 50 triệu đồng lô đất ở Bình Phước để mua căn hộ ở quận 2 cũ. Bình luận này được viết sau bài Đất nền phía Nam giảm cả tỷ đồng vẫn ế.
Tình trạng khó thoát hàng cũng xuất hiện tại nhiều điểm nóng đất nền phía Nam từng tăng giá mạnh giai đoạn 2021-2022. Một nhà đầu tư tại Đồng Nai cho biết đang rao bán lô đất thổ vườn tại xã Tân Tiến với giá khoảng 3 tỷ đồng, thấp hơn cả tỷ so với thời điểm mua vào.
Độc giả nickname dieptbd kể: "Cuối tuần vừa rồi tôi có dịp đi một vòng khu vực Bến Cát, Bàu Bàng, Chơn Thành và Củ Chi, Tây Ninh khảo sát và nhận thấy có một thực tế mà nhiều nhà đầu tư chạy theo đám đông mà không tìm hiểu kỹ, đó là:
Tại các vùng ven quỹ đất rất rộng, người dân ở đó người ta canh tác và ở chưa hết thì mấy ai mà cần mua mấy lô vài chục đến vài trăm mét vuông làm gì?
Chỉ có người nơi khác chạy theo phong trào sốt đất mua đi bán lại kiếm lời vài chục triệu là người ta thoát hàng, những ai không tìm hiểu kỹ giá cả, tiện ích xung quanh và nhu cầu thực để tỉnh táo khi đến sau thì chỉ có ngậm đắng nuốt cay chôn vốn vào nơi không nên đầu tư vì sốt ảo".
Các đơn vị môi giới cho hay thanh khoản đất nền tiếp tục suy giảm rõ rệt. Nhiều sàn hiện ngại nhận ký gửi đất nền phân lô do khó bán, dù chủ đất chấp nhận giảm giá sâu.
"Giai đoạn 2023-2024, chủ đất còn giữ giá, chỉ giảm 10-15%. Sang năm 2025, mức giảm phổ biến tăng lên 25-30%. Đến đầu năm nay, nhiều trường hợp chấp nhận cắt lỗ tới 50% vẫn khó bán", đại diện một sàn giao dịch tại Đồng Nai thông tin.
Cùng chung nhận định, độc giả nickname nonghung100968 nói: "Giá tăng bằng lần. Cho nên dù giảm cả tỷ đồng hay giảm một nửa giá mua vào vẫn cao. Hiện này đất nền tỉnh lẻ bán kg ai mua là do không còn thời 'sốt"' đất nữa".
Theo môi giới, tại các "điểm nóng" từng sốt đất như Chơn Thành, Hớn Quản, Lộc Ninh (Bình Phước cũ), Lâm Hà, Bảo Lâm (Lâm Đồng), Phú Giáo (Bình Dương cũ) hay Thủ Thừa, Cần Giuộc (Long An cũ), không khó để bắt gặp các nền đất phân lô có nguồn gốc từ đất nông nghiệp đang được rao bán với mức giảm sâu. Nhiều lô từng được đẩy giá lên hàng tỷ đồng nay chấp nhận bán lại chỉ còn khoảng một nửa nhưng thanh khoản vẫn rất thấp.
Độc giả nickname hoangdavis2010: "Từ trước tới giờ thị trường bất động sản lúc nào cũng vậy giá đất bị cò đất nâng lên 5 lần hoặc 10 lần so với giá thực tế. Kẻ có chút tiền hám lợi nhuận sau khi mua sẽ bán giá cao hơn. Người mua do lòng tham mua rồi bán không được, giờ lại muốn bán theo giá đã mua thì cũng cao hơn thực tế nhiều lần, thì chẳng có ai dám mua nếu họ biết được điều này".
Độc giả nickname cackehoa nhận định: "Do quan niệm đất sẽ luôn tăng giá không bao giờ giảm.
Nhiều người thấy khu vực nào nóng giá đất tăng vù vù thì cũng tham xông vào mong kiếm lời, dù biết là có cò làm giá họ cũng vẫn xông vào với tâm lý sợ chậm không có phần.
Thực tế, trước khi có bão giá thì cá mập đã mua phần lớn đất nhằm tăng giá, sau đó bán vòng vòng tạo sốt giá. Ai vào mua sớm, sang tay sớm thì may ra chốt lời. Ai chờ đỉnh thì ôm hết.
Giá đất bị thổi gấp 3-4 lần đất khu vực, thì với quan niệm giá đất tăng dần đều thì cũng phải cả chục năm nữa mới tăng tới mức đỉnh giá. Nghĩa là thay vì mua đất tăng giá trong tương lai, thì bạn lại mua đất hiện tại với giá tương lai".
Thị trường đất nền tiếp tục trầm lắng trong quý I khi mức độ quan tâm và giao dịch đồng loạt suy giảm. Dữ liệu từ chuyên trang nhà đất trực tuyến Batdongsan cho thấy lượng tìm kiếm đất nền phía Nam giảm trên diện rộng. Các khu vực vừa sáp nhập vào TP HCM ghi nhận mức giảm mạnh, trong đó Bình Dương cũ giảm hơn 22%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ giảm 15%. Những điểm nóng như Tây Ninh và Đồng Nai cũng lần lượt sụt 2% và 8% so với quý trước.
Thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy quý vừa qua, TP HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán với gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 3%, giảm một nửa so với quý trước. Giá thứ cấp ghi nhận tiếp tục giảm 5-7% so với cùng kỳ năm ngoái.
